Sở hữu bất động sản phù hợp là yếu tố quyết định để nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp tối ưu hóa dòng vốn và đảm bảo cơ hội nhận cư trú lâu dài. Tuy nhiên, thị trường Hy Lạp có sự khác biệt lớn giữa từng khu vực và loại hình tài sản, đòi hỏi nhà đầu tư phải chọn lọc kỹ lưỡng. Dưới đây, hãy cùng TPD Việt Nam tìm hiểu 7 tiêu chí quan trọng để đưa ra quyết định đúng đắn và an toàn nhất.

Kế hoạch tài chính phù hợp với mức đầu tư theo từng khu vực

Kể từ ngày 31/08/2024, chương trình Golden Visa Hy Lạp áp dụng ba ngưỡng đầu tư tùy thuộc vào khu vực và loại hình bất động sản:

• 800.000 EUR: Áp dụng cho bất động sản từ 120m² tại các khu vực đắt đỏ như Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, hoặc các đảo có dân số trên 3.100 người.
• 400.000 EUR: Dành cho bất động sản từ 120m² tại các khu vực còn lại của Hy Lạp.
• 250.000 EUR: Chỉ áp dụng cho bất động sản chuyển đổi từ thương mại, công nghiệp sang nhà ở, nhưng số lượng rất hạn chế và cần phê duyệt đặc biệt.

Lưu ý:

• Nhà đầu tư chỉ được mua một bất động sản duy nhất cho mỗi hồ sơ Golden Visa.
• Bất động sản phải được duy trì để giữ thẻ thường trú, nhưng có thể cho thuê dài hạn để tạo lợi nhuận từ 2-5%/năm.

Vì vậy nhà đầu tư cần lên kế hoạch rõ ràng về mục tiêu đầu tư: lợi nhuận? thẻ xanh? hay một môi trường thuận tiện để sinh sống, phát triển kinh doanh. Từ đó có lựa chọn mức đầu tư phù hợp. 

Vị trí bất động sản

Mỗi khu vực tại Hy Lạp có mức vốn đầu tư, tiềm năng sinh lợi và rủi ro hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, việc xây dựng một kế hoạch tài chính phù hợp là yếu tố then chốt để nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận và đảm bảo hồ sơ Golden Visa hiệu quả.

1. Thành phố lớn (Athens, Thessaloniki)

Khung đầu tư: từ 800.000 EUR đối với phân khúc trung tâm và khu vực có nhu cầu cao.

Phân tích tài chính:

• Giá BĐS tại Athens tăng trưởng ổn định, phù hợp với nhà đầu tư muốn giữ tài sản lâu dài và hưởng giá trị tăng vốn.
• Lợi nhuận cho thuê cao ở các khu gần trung tâm, bệnh viện, trường quốc tế.

Chiến lược đề xuất:

• Dành ngân sách lớn hơn để sở hữu tài sản chất lượng, vị trí chiến lược.
• Ưu tiên khu Gerakas (Đông Bắc Athens) nếu bạn muốn mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng cho thuê ổn định.

Ngoài ra, Athens cũng có các dự án thuộc khu diện đầu tư cải tạo với chi phí chỉ từ 250.000 EUR, phù hợp với các nhà đầu tư có mức kinh tế thấp hơn mà vẫn muốn sinh sống ở khu vực trung tâm

2. Các đảo du lịch (Crete, Halkidiki, Lefkada)

Khung đầu tư từ 400.000 – 800.000 EUR, tùy mức độ dân cư của đảo.

Phân tích tài chính:

• Du lịch mạnh ổn định (33 triệu lượt khách năm 2023), mang lại biên lợi nhuận cho thuê cao nhất thị trường: Crete: ~20,5 EUR/m² mỗi tháng (2023) Các đảo khác có mức tăng trưởng tương đương
• Tuy nhiên, yếu tố mùa vụ và hạn chế giao thông (tàu/phà/sân bay) làm cho dòng tiền không đều quanh năm.

Các bất động sản thuọc khu vực này phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên tối đa hóa lợi nhuận cho thuê, chấp nhận biến động theo mùa.

3. Khu vực ít nhu cầu hơn (Corfu, Rhodes, Patra)

Khung đầu tư: từ 400.000 EUR, dễ tiếp cận với nhà đầu tư có vốn trung bình.

Phân tích tài chính:

• Mức giá thấp nhưng khả năng tăng trưởng không mạnh, ít phù hợp để khai thác thuê dài hạn.
• Thích hợp với nhà đầu tư muốn an toàn – chi phí thấp, thay vì tập trung vào lợi nhuận.
• Chiến lược đề xuất:
• Ưu tiên các bất động sản chất lượng tốt để giảm rủi ro thanh khoản thấp.
• Không nên đặt kỳ vọng quá cao về tỷ suất lợi nhuận.

Loại hình bất động sản

Tùy theo mục tiêu đầu tư (ở – cho thuê – tăng giá trị tài sản), nhà đầu tư cần lựa chọn đúng loại hình BĐS phù hợp với khả năng tài chính và thị trường địa phương.

1. Căn hộ trung tâm

• Phù hợp: Athens, Thessaloniki.
• Ưu điểm: thanh khoản cao, nhu cầu thuê ổn định, dễ quản lý.
• Nhược điểm: giá vào cao hơn, cạnh tranh lớn khi cho thuê.
• Dành cho: nhà đầu tư cần sự an toàn, ổn định, dòng tiền đều đặn.

2. Nhà nghỉ dưỡng – villa biển

• Phù hợp: Crete, Halkidiki, Rhodes, Lefkada.
• Ưu điểm: lợi nhuận cho thuê du lịch cao, đặc biệt trong mùa cao điểm.
• Nhược điểm: doanh thu theo mùa, cần quản lý dịch vụ tốt.
• Dành cho: nhà đầu tư ưu tiên mức sinh lời cao, chấp nhận tính mùa vụ.

3. BĐS thương mại nhỏ (shop, office mini)

• Phù hợp: khu ngoại ô Athens đang phát triển.
• Ưu điểm: hợp đồng thuê dài hạn, ổn định.
• Nhược điểm: đòi hỏi đánh giá kỹ vị trí và ngành nghề thuê.
• Dành cho: nhà đầu tư muốn dòng tiền ổn định – rủi ro thấp.

4. Nhà mới bàn giao – dự án xây mới

• Phù hợp: người muốn ở hoặc khai thác lâu dài.
• Ưu điểm: chất lượng tốt, bảo hành, ít rủi ro sửa chữa.
• Nhược điểm: giá cao hơn tài sản “second-hand”.

Tiềm năng sinh lời và tăng giá

Tại Athens và Thessaloniki, tỷ suất cho thuê dài hạn dao động khoảng 4,5-6,5%/năm nhờ nhu cầu nhà ở ổn định và nguồn cung hạn chế ở các khu gần metro. Trong khi đó, các khu vực du lịch như Crete, Halkidiki hay Lefkada mang lại lợi nhuận cao hơn, có thể đạt 7-12%/năm vào mùa cao điểm nhờ lượng khách quốc tế lớn. Điều này giúp nhà đầu tư vừa có dòng tiền đều, vừa có biên độ tăng trưởng tốt theo mùa.

Bên cạnh lợi nhuận cho thuê, biên độ tăng giá của thị trường Hy Lạp đang rất tích cực. Giá bất động sản đã tăng trung bình 11-13% mỗi năm trong những năm gần đây, đặc biệt tại các khu trung tâm Athens và các đảo có du lịch phát triển mạnh. 

Hơn nữa, việc siết luật Golden Visa từ năm 2026 dự kiến tiếp tục tạo lực đẩy tăng giá do nhu cầu dồn vào giai đoạn trước thay đổi chính sách. Nhờ đó, nhà đầu tư vào thời điểm hiện tại có cơ hội tối ưu cả dòng tiền lẫn giá trị tài sản trong trung và dài hạn.

Nhu cầu sinh sống, định cư lâu dài cùng gia đình

Đối với các gia đình muốn tìm nơi an cư tại châu Âu, Hy Lạp là lựa chọn cân bằng giữa chi phí đầu tư, chất lượng sống và quyền lợi cư trú. Nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản để sử dụng làm nơi ở chính, đồng thời đảm bảo quyền cư trú lâu dài cho vợ/chồng và con cái. Các thành phố lớn như Athens và Thessaloniki phù hợp với gia đình có con nhỏ nhờ hệ thống trường quốc tế đa dạng, bệnh viện đạt chuẩn EU và cơ sở hạ tầng ổn định. 

Trong khi đó, các khu ven biển như Crete hoặc Halkidiki lại mang đến chất lượng sống cao, không khí trong lành và phù hợp cho các gia đình muốn ưu tiên sức khỏe, nghỉ dưỡng và cân bằng cuộc sống.

Lợi thế lớn nhất của Golden Visa là không yêu cầu cư trú tối thiểu, cho phép gia đình linh hoạt sắp xếp thời gian giữa Hy Lạp và Việt Nam mà vẫn giữ quyền thường trú theo luật EU. Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư bận rộn hoặc gia đình có con đang học tại nhiều quốc gia khác nhau trong khối Schengen.

Thời điểm đầu tư

Thời điểm từ nay đến hết năm 2025 được xem là “giai đoạn vàng” để đầu tư bất động sản nhận Golden Visa, do chính phủ Hy Lạp sẽ áp dụng mức vốn mới cao hơn từ đầu năm 2026. Việc đẩy mạnh giao dịch trước thời điểm chính sách thay đổi khiến nhu cầu trên thị trường tăng mạnh, kéo giá bất động sản đi lên ở nhiều khu vực như Athens, Thessaloniki và các đảo du lịch lớn. Đầu tư sớm giúp nhà đầu tư giữ được mức vốn thấp hơn và tiếp cận nguồn hàng tốt trước khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh cao.

Ngoài ra, triển vọng phục hồi mạnh mẽ của du lịch Hy Lạp sau đại dịch và dòng vốn quốc tế đổ vào thị trường châu Âu đang tạo lực đẩy đáng kể cho giá trị tài sản. Nhà đầu tư tham gia đúng thời điểm sẽ tối ưu được cả lợi nhuận cho thuê lẫn biên độ tăng giá trong những năm tới. 

Nếu mục tiêu là sở hữu tài sản chất lượng, tối ưu lợi nhuận và đảm bảo suất Golden Visa trước khi thay đổi luật, thì đầu tư ngay giai đoạn này là chiến lược tối ưu nhất.

Xem xét, lựa chọn đối tác uy tín

Khi tham gia Golden Visa Hy Lạp, việc chọn đúng đơn vị tư vấn và đúng chủ đầu tư là yếu tố quyết định đến tính an toàn, tốc độ xử lý hồ sơ và hiệu quả đầu tư dài hạn. Thị trường Hy Lạp hiện rất đa dạng về sản phẩm, nhưng cũng tồn tại rủi ro như: tài sản pháp lý không hoàn chỉnh, sai sót trong thẩm định kỹ thuật, định giá không sát thị trường, hoặc dự án không đáp ứng điều kiện cấp Golden Visa. 

Một đối tác thiếu kinh nghiệm có thể khiến nhà đầu tư gặp chậm trễ hồ sơ, lựa chọn tài sản sai khu vực, hoặc thậm chí mất chi phí cơ hội lớn do không am hiểu thị trường địa phương.

Nhà đầu tư nên ưu tiên các đơn vị có chuỗi đối tác trực tiếp tại Hy Lạp, đặc biệt là đội ngũ gồm: luật sư chuyên về cư trú – bất động sản EU, chủ đầu tư bản địa uy tín, và đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp. Điều này giúp đảm bảo minh bạch trong từng bước: chọn tài sản, kiểm tra pháp lý, định giá, ký hợp đồng, đến nhận Giấy cư trú,… Uy tín của đối tác không chỉ thể hiện qua số năm kinh nghiệm, mà còn qua số lượng hồ sơ thành công, khả năng cung cấp tài sản thật – pháp lý sạch, và cam kết đồng hành lâu dài với nhà đầu tư.

ĐỌC THÊM:

• NHỮNG HIỂU LẦM PHỔ BIẾN VỀ CHƯƠNG TRÌNH ĐẦU TƯ ĐỊNH CƯ HY LẠP
• 1.200 TRIỆU PHÚ ĐÃ CHUYỂN ĐẾN HY LẠP TRONG NĂM QUA

TPD Việt Nam – Đơn vị tư vấn Golden Visa Hy Lạp uy tín

TPD Việt Nam là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực tư vấn đầu tư – định cư châu Âu, đặc biệt là Golden Visa Hy Lạp. Với nhiều năm kinh nghiệm và mạng lưới luật sư – chủ đầu tư top đầu tại Athens, Thessaloniki và các đảo trọng điểm, TPD đảm bảo nhà đầu tư tiếp cận được nguồn tài sản chất lượng, pháp lý minh bạch và giá bán sát thị trường.

TPD đồng hành trọn quy trình: tư vấn chiến lược, hỗ trợ chọn tài sản, thẩm định pháp lý, làm việc với luật sư Hy Lạp, kiểm tra kỹ thuật, ký mua bán, nộp hồ sơ cư trú và quản lý bất động sản cho thuê. Mục tiêu của TPD là tối ưu hóa mức đầu tư, rút ngắn thời gian nhận thẻ và đảm bảo quyền lợi bền vững cho gia đình nhà đầu tư.

Với TPD Việt Nam, Golden Visa Hy Lạp không chỉ là một giao dịch bất động sản – mà là một chiến lược định cư – tài chính được xây dựng đúng ngay từ đầu. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn thông tin, lộ trình đầu tư chi tiết!