Năm 2026, các chương trình đầu tư định cư châu Âu bước vào giai đoạn giám sát chặt chẽ hơn. Hy Lạp cũng đang phát đi tín hiệu rất rõ: Golden Visa không còn là cuộc chơi của các “deal kỹ thuật”, mà bước vào giai đoạn đề cao tuân thủ, minh bạch và kiểm soát rủi ro. Đáng chú ý, Thông tư 1/2026 do Tổng thư ký Chính sách Di trú Hy Lạp ban hành không chỉ xử lý các lỗ hổng thủ tục, mà còn trực diện nhắm vào các mô hình gian lận bất động sản “lách” ngưỡng đầu tư. 

Đây được xem là một diễn biến quan trọng mà nhà đầu tư quan tâm chương trình Golden Visa Hy Lạp cần đặc biệt lưu ý.

Cảnh báo gian lận visa vàng: Tín hiệu siết chặt chưa từng có

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Thông tư 1/2026 là lần đầu Hy Lạp phát đi cảnh báo rõ ràng đối với các mạng lưới đứng sau các giao dịch bất động sản giả mạo phục vụ mục đích xin Golden Visa.

Theo quy định mới, các trung tâm dịch vụ một cửa trên toàn quốc được yêu cầu báo cáo những quảng cáo gây hiểu nhầm hoặc giao dịch đầu tư đáng ngờ cho:

• Cơ quan thuế Hy Lạp (AADE)
• Cơ quan Chống rửa tiền Hy Lạp
• Cơ quan điều tra tài chính liên quan
• Hình thức gian lận bị nhắm tới là gì?

Trọng tâm nằm ở các mô hình “đầu tư đủ điều kiện trên giấy tờ nhưng không đúng bản chất”. Một hình thức được nhắc nhiều gần đây là mô hình hoàn tiền ngầm. Cụ thể như, nhà đầu tư ký hợp đồng ở mức đủ điều kiện Golden Visa (ví dụ 800.000 EUR tại Athens). Sau đó nhận lại một phần tiền qua thỏa thuận thuê nhà trả trước, hỗ trợ nội thất hoặc hoàn tiền ngoài hợp đồng. Giá trị đầu tư thực tế thấp hơn quy định, nhưng hồ sơ vẫn thể hiện đáp ứng ngưỡng.

Bản chất đây là hành vi lách luật, và hiện đang nằm trong nhóm bị giám sát chặt. Dấu hiệu cảnh báo nhà đầu tư cần nhận diện đối với các dự án có rủi ro cao. Do đó, khi tham gia chương trình, nhà đầu tư Việt cần đặc biệt thận trọng với các dự án có lời chào như: 

• Quảng cáo Golden Visa với bất động sản dưới ngưỡng hợp pháp
• Dự án cam kết “đủ visa nhưng giá thấp bất thường”
• Cơ chế hoàn tiền, rebate không minh bạch
• Cam kết “đảm bảo visa” dựa trên cấu trúc giao dịch kỹ thuật

Với quy định mới, những mô hình này không chỉ rủi ro từ chối hồ sơ, mà còn có thể dẫn tới điều tra và thu hồi quyền cư trú nếu phát hiện sai phạm.

• XEM NGAY: GOLDEN VISA HY LẠP

Vì sao Hy Lạp phải siết chặt kiểm soát?

Việc siết chặt không chỉ đến từ rủi ro gian lận, mà còn xuất phát từ áp lực bảo vệ tính bền vững của chương trình. 

Những vấn đề khiến Hy Lạp buộc phải hành động gồm:

1. Gia tăng giao dịch “ảo” trên thị trường Golden Visa: Sự xuất hiện của các cấu trúc lách ngưỡng đầu tư khiến thị trường phát sinh rủi ro pháp lý lớn.
2. Áp lực minh bạch tài chính và chống rửa tiền: Các chương trình đầu tư định cư ngày càng bị giám sát dưới góc độ AML và nguồn vốn hợp pháp.
3. Nhu cầu chuẩn hóa cách xử lý hồ sơ: Ít được chú ý hơn, nhưng 29/31 trang của Thông tư 1/2026 thực chất tập trung xử lý 22 bất cập thủ tục, nhằm giảm tình trạng mỗi địa phương xử lý hồ sơ theo cách khác nhau.

Điều này cho thấy mục tiêu không chỉ là chống gian lận, mà còn chuẩn hóa toàn hệ thống.

Các ngưỡng đầu tư bất động sản Golden visa Hy Lạp hợp pháp hiện nay

Tính đến thời điểm hiện tại, Golden Visa Hy Lạp đang áp dụng các quy định về hình thức đầu tư tại Điều 64 của Luật 5100/2024 vào tháng 9 năm 2024. Thông tư này nêu rõ ràng các mức bất động sản cho phép và quy định đi kèm, cụ thể như sau:

1. Tại Vùng Attica, Khu tự trị Thessaloniki, các Khu tự trị Mykonos và Thira (Santorini), và các đảo có hơn 3.100 dân, mức tối thiểu là 800.000 euro cho một bất động sản đơn lẻ có diện tích sử dụng tối thiểu 120 mét vuông. 
2. Ở những nơi khác, mức này là 400.000 euro cho một bất động sản đơn lẻ có diện tích sử dụng tối thiểu 120 mét vuông. 
3. Ngoài ra, có thêm một lộ trình hỗ trợ 250.000 euro dành cho hai loại hình: Bất động sản được chuyển đổi từ mục đích sử dụng thương mại/ nhà xưởng sang khu dân cư và các tòa nhà được xếp hạng di tích cần phục hồi. Cả hai đều không có yêu cầu về diện tích tối thiểu.

Lưu ý: Các không gian phụ trợ (bãi đậu xe và kho chứa đồ) được mua trong cùng một giấy chứng nhận quyền sở hữu và tòa nhà có thể được tính vào giá tối thiểu, nhưng không được tính vào diện tích sàn 120 m².

Các nội dung khác đáng chú ý trong thông tư mới

Bên cạnh các quy định siết chặt gian lận và nâng chuẩn kiểm soát hồ sơ, Thông tư 1/2026 còn đưa ra nhiều hướng dẫn quan trọng giúp làm rõ quyền lợi nhà đầu tư, xử lý các vướng mắc tồn đọng và tạo sự thống nhất hơn trong áp dụng chương trình Golden Visa Hy Lạp.

Chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư tham gia từ giai đoạn trước

Một điểm tích cực đáng chú ý là thông tư mới bảo lưu quyền lợi cho nhóm nhà đầu tư đã tham gia từ giai đoạn áp dụng mức đầu tư cũ. Cụ thể, những nhà đầu tư đã mua bất động sản theo ngưỡng 250.000 EUR trước khi quy định mới có hiệu lực nhưng chưa nộp hồ sơ cư trú, vẫn có thể tiếp tục xin Golden Visa theo mức cũ, nếu chứng minh khoản đầu tư được hoàn tất đúng thời điểm, đáp ứng quy định áp dụng khi mua và có đầy đủ hồ sơ chứng minh phương thức thanh toán.

Quy định này cũng áp dụng cho một số trường hợp giấy phép cư trú hết hạn nhưng chưa gia hạn đúng thời điểm. Đây được xem là cơ chế “grandfathering” khá quan trọng, giúp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư cũ và tránh việc thay đổi chính sách tạo bất lợi hồi tố cho những người đã tham gia chương trình từ trước.

Quy định về cho thuê ngắn hạn (Airbnb) có phạm vi hẹp hơn lo ngại ban đầu

Một nội dung từng khiến nhiều nhà đầu tư quan ngại là lệnh hạn chế cho thuê ngắn hạn đối với bất động sản Golden Visa. Tuy nhiên, thông tư mới đã làm rõ phạm vi áp dụng hẹp hơn nhiều so với lo ngại trước đó.

Lệnh cấm chủ yếu nhắm vào mô hình cho thuê ngắn hạn dưới 60 ngày theo kiểu Airbnb truyền thống, tức chỉ cung cấp chỗ ở đơn thuần mà không kèm dịch vụ lưu trú bổ sung. Trong khi đó, các mô hình khai thác dài hạn hoặc vận hành theo mô hình du lịch có dịch vụ đi kèm vẫn có thể được xem xét. Đáng chú ý, các tài sản mua theo ngưỡng cũ hoặc thuộc giai đoạn chuyển tiếp nhìn chung không thuộc phạm vi hạn chế này, giúp giảm bớt áp lực cho nhiều nhà đầu tư đang khai thác tài sản.

Có thể thay thế bất động sản đầu tư mà không mất quyền cư trú

Thông tư cũng làm rõ cơ chế đổi tài sản đầu tư mà không làm mất hiệu lực Golden Visa, điều trước đây còn khá mơ hồ. Theo hướng dẫn mới, nhà đầu tư được phép thay thế bất động sản đủ điều kiện, nhưng phải mua tài sản mới trước khi bán tài sản cũ.

Điều này rất quan trọng vì nếu bán bất động sản cũ trước rồi mới mua lại sau, nhà đầu tư có thể bị xem là không còn duy trì điều kiện chương trình, dẫn đến rủi ro ảnh hưởng giấy phép cư trú. Quy định mới vì vậy tạo ra một lộ trình rõ ràng hơn cho những nhà đầu tư muốn tái cơ cấu danh mục bất động sản nhưng vẫn bảo toàn quyền lợi định cư.

Nhiều vướng mắc thủ tục được tháo gỡ, quy trình dự kiến thống nhất hơn

Ngoài chống gian lận, phần lớn nội dung thông tư thực chất tập trung xử lý các lỗi thủ tục từng khiến hồ sơ bị chậm hoặc áp dụng không đồng nhất giữa các địa phương.

Một số điểm được làm rõ đáng chú ý gồm việc không còn yêu cầu giấy chứng nhận thế chấp trong hồ sơ ban đầu, đồng thời nếu đăng ký tài sản tại cơ quan địa chính bị chậm, nhà đầu tư vẫn có thể tiếp tục xử lý hồ sơ dựa trên bằng chứng đã nộp đăng ký. Đây là thay đổi thực tiễn, giúp giảm đáng kể các nút thắt hành chính từng gây chậm tiến độ.

Thông tư cũng xác nhận không yêu cầu chứng minh kết nối điện, nước như một điều kiện đủ chuẩn đầu tư, đặc biệt quan trọng với các dự án mua từ giai đoạn xây dựng hoặc các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc làm rõ này được kỳ vọng giúp quá trình xét duyệt thống nhất hơn, giảm phụ thuộc vào cách hiểu riêng của từng cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Nhà đầu tư nên lưu ý gì trong giai đoạn mới?

Ưu tiên pháp lý thay vì chỉ nhìn mức đầu tư

Trong bối cảnh Hy Lạp tăng cường kiểm soát gian lận Golden Visa, yếu tố pháp lý cần được đặt lên trước bài toán giá vốn. Một mức đầu tư thấp chưa chắc đồng nghĩa với cơ hội tốt nếu bất động sản đi kèm rủi ro về quyền sở hữu, điều kiện tham gia chương trình hoặc cấu trúc giao dịch thiếu minh bạch. 

Thay vì chạy theo các lời chào “giá tốt”, nhà đầu tư nên đánh giá giá trị thật của tài sản, tính phù hợp với quy định hiện hành và mức độ an toàn pháp lý của khoản đầu tư. Trong giai đoạn siết chặt, đầu tư đúng chuẩn quan trọng hơn đầu tư chi phí thấp.

Kiểm tra dự án kỹ hơn trước khi xuống tiền

Việc thẩm định dự án giờ đây không chỉ là bước nên có, mà gần như bắt buộc. Nhà đầu tư cần rà soát đồng thời nhiều yếu tố: pháp lý sở hữu có rõ ràng hay không, bất động sản có đáp ứng đúng điều kiện Golden Visa hay không, mức định giá có phản ánh giá trị thực hay bị đẩy giá, và đặc biệt cấu trúc giao dịch có minh bạch hay tồn tại các cơ chế “hoàn tiền ngầm”, cam kết lợi nhuận bất thường.

Chuẩn bị nguồn tiền đúng chuẩn ngay từ đầu

Một trong những thay đổi lớn của giai đoạn mới là việc kiểm tra nguồn tiền ngày càng được xem xét sâu hơn. Vì vậy, nhà đầu tư nên chuẩn bị lộ trình chứng minh tài chính từ sớm, thay vì đợi đến giai đoạn nộp hồ sơ mới xử lý. Hồ sơ nguồn tiền càng rõ ràng, logic và nhất quán thì khả năng giảm rủi ro xét duyệt càng cao.

Làm việc với đơn vị tư vấn uy tín

Khi chính sách ngày càng chú trọng kiểm soát rủi ro, vai trò của đơn vị tư vấn không chỉ dừng ở hỗ trợ thủ tục mà còn là đối tác đồng hành trong chiến lược đầu tư an toàn. Một đơn vị uy tín cần có năng lực thẩm định dự án, hiểu rõ thay đổi pháp lý, hỗ trợ cấu trúc hồ sơ chuẩn và giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro từ đầu. Nhà đầu tư nên ưu tiên các đơn vị có kinh nghiệm thực tế, mạng lưới đối tác rõ ràng và tư duy tư vấn dựa trên compliance thay vì chỉ bán sản phẩm. 

TPD Việt Nam là một trong những đơn vị tư vấn có thể tham khảo, với hệ thống chuyên gia nhiều kinh nghiệm, mạng lưới đối tác – chủ đầu tư uy tín, mang đến cho khách hàng lựa chọn dự án phù hợp, quản trị rủi ro pháp lý và xây dựng lộ trình đầu tư định cư bền vững.

ĐỌC THÊM:

• BẤT ĐỘNG SẢN HY LẠP – KÊNH ĐẦU TƯ GIỮ TÀI SẢN AN TOÀN VÀ CƠ HỘI TĂNG TRƯỞNG CAO
• GOLDEN VISA HY LẠP: MỘT QUYẾT ĐỊNH ĐÁNG GIÁ CHO CẢ 3 THẾ HỆ

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, sự thay đổi quy định theo thông tư mới đây không phải là rào cản, mà là: Cơ hội để tham gia vào một thị trường an toàn và bền vững hơn nếu lựa chọn đúng đơn vị đối tác. Liên hệ TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 ngay hôm nay để được hỗ trợ tư vấn lộ trình đầu tư chi tiết!