Trong nhiều năm qua, đầu tư bất động sản Úc 2026 vẫn luôn được quan tâm lớn từ nhà đầu tư Việt Nam nhờ tính ổn định, minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, song hành với cơ hội là hệ thống pháp lý chặt chẽ, nhiều quy định đặc thù áp dụng riêng cho nhà đầu tư nước ngoài. Việc hiểu đúng và đầy đủ khung pháp lý sẽ là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả và mức độ an toàn của mỗi thương vụ. Cùng các chuyên gia TPD Việt Nam tìm hiểu qua nội dung dưới đây!
Tổng quan xu hướng thị trường bất động sản Úc 2026
Thị trường bất động sản Úc trong giai đoạn từ 2025 đến đầu 2026 tiếp tục duy trì quỹ đạo tăng trưởng đã hình thành từ nửa cuối 2023 đến hết 2024, thể hiện qua sự gia tăng bền bỉ của giá nhà ở hầu hết các bang và vùng thủ phủ. Theo báo cáo của Commonwealth Bank of Australia, giá nhà trung vị toàn quốc đã đạt mức kỷ lục khoảng 880,000 AUD trong năm 2025, tăng gần 8.8% so với năm trước, và dự báo tiếp tục tăng trong 2026 dù với tốc độ vừa phải hơn nhờ nguồn cung hạn chế so với nhu cầu mạnh mẽ.
Realestate.com.au – Trang web nghiên cứu uy tín tại Úc dự báo giá nhà ở và căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tăng khoảng 5-8% trong năm 2026, phản ánh xu hướng tăng giá kéo dài, trong đó Sydney, Melbourne và Brisbane được kỳ vọng dẫn dắt tăng trưởng nhờ nhu cầu ổn định.
Một điểm đặc trưng nổi bật là sự mất cân bằng cung – cầu ngày càng rõ: nguồn cung nhà ở mới vẫn chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu mua, đặc biệt các khu vực trung tâm và các thành phố như Brisbane ghi nhận lượng niêm yết bán thấp trong nhiều năm, tạo áp lực cạnh tranh gay gắt cho cả người mua và nhà đầu tư.
Dưới tác động của nhập cư tăng, nhu cầu thuê cao và quỹ đất hạn chế, dòng vốn đầu tư nước ngoài tại Úc năm 2026 tập trung chủ yếu vào ba phân khúc sau:
- Căn hộ trung tâm: Giá mua vẫn thấp hơn nhà liền thổ, trong khi nhu cầu thuê phục hồi mạnh nhờ du học sinh và lao động quốc tế. Lợi suất cho thuê tại Melbourne, Brisbane ở mức tốt, phù hợp nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định.
- Townhouse: Hướng đến đầu tư dài hạn, phục vụ nhóm khách thuê gia đình. Giá hợp lý, không gian sống rộng, hưởng lợi từ xu hướng làm việc hybrid và phát triển ngoại ô.
- Bất động sản gần trường học: Nhu cầu ở thực cao, giá tăng bền vững, thanh khoản tốt. Đặc biệt hấp dẫn tại các khu vực có trường top ranking như Balwyn, Glen Waverley, Kew.
Các vấn đề pháp lý cần biết cho nhà đầu tư bất động sản Úc
Thẩm định pháp lý
Thẩm định pháp lý là bước bắt buộc trước khi quyết định mua bất động sản để xác định tính hợp pháp, rủi ro quyền sở hữu và các nghĩa vụ liên quan.
- FIRB Approval – Giấy phép đầu tư nước ngoài: Người nước ngoài muốn mua bất động sản nhà ở tại Úc phải nộp đơn xin phê duyệt từ Foreign Investment Review Board (FIRB) trước khi giao dịch. Việc này áp dụng với cả người giữ visa tạm trú hoặc công ty nước ngoài. Nếu không có phê duyệt FIRB, giao dịch mua có thể bị coi là vi phạm pháp luật và phát sinh phạt nặng.
- Kiểm tra quyền sở hữu và đăng ký đất đai: Sau khi mua, nhà đầu tư phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản trên Register of Foreign Ownership of Australian Assets trong vòng 30 ngày kể từ khi sở hữu. Việc này giúp đảm bảo tuân thủ nghĩa vụ báo cáo theo quy định của cơ quan thuế.
- Đánh giá hạn chế và điều kiện sử dụng: Do người nước ngoài hiện bị cấm mua nhà ở đã xây dựng từ 1/4/2025 đến 31/3/2027 (trừ một số ngoại lệ), nên thẩm định phải chắc chắn bất động sản mua thuộc loại được phép (nhà mới, sơ cấp hoặc đất trống để xây).
Các loại thuế
Thuế là yếu tố quan trọng quyết định chi phí thực tế và lợi nhuận ròng của khoản đầu tư. Dưới đây là các loại thuế chính:
- a) Thuế chuyển nhượng: Thuế trước bạ này được tính trên giá trị chuyển nhượng bất động sản và tỷ lệ khác nhau tùy bang. Nhà đầu tư nước ngoài thường phải trả thêm phụ phí cao hơn so với cư dân Úc. Ví dụ ở NSW, phụ phí này khoảng 9%, còn ở các bang khác dao động khoảng 7-8% trên giá trị tài sản.
- b) Thuế đất và Phụ phí cho người nước ngoài: Thuế đất áp dụng hàng năm trên giá trị đất. Một số bang như Victoria, NSW và Queensland áp thuế đất phụ từ 3-4% để kiểm soát tình trạng giữ đất trống và khuyến khích sử dụng nhà hiệu quả.
- c) Thuế thu nhập từ cho thuê: Nếu cho thuê tài sản, thu nhập thuê nhà bị đánh thuế thu nhập tại Úc. Người nước ngoài không có ngưỡng miễn thuế và thuế suất cơ bản thường bắt đầu từ khoảng 32.5% đối với thu nhập chịu thuế, sau khi trừ các chi phí cho phép.
- d) Thuế tăng giá vốn: Khi bán bất động sản có lợi nhuận, nhà đầu tư phải nộp CGT. Người nước ngoài không được hưởng chiết khấu CGT 50% như cư dân Úc, nên tổng thuế phải nộp thường cao hơn nếu nắm giữ ngắn hạn.
- e) GST – Thuế hàng hoá và dịch vụ: Thuế 10% này áp dụng với việc mua bất động sản mới hoặc bất động sản thương mại. Việc mua nhà ở đã qua sử dụng thường không chịu GST, nhưng nếu hợp đồng mua bán chỉ định có GST thì phải xem xét kỹ.
Luật cho thuê
Cho thuê nhà tại Úc là hoạt động chịu quy định pháp lý riêng, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ nhà và người thuê. Hợp đồng cho thuê được pháp luật bảo vệ: Luật cho thuê tại mỗi bang điều chỉnh điều khoản hợp đồng, quyền sửa chữa, bảo trì, bảo đảm an toàn cho người thuê, cũng như quyền chủ nhà trong việc thu tiền thuê và xử lý vi phạm. Các điều khoản này thường yêu cầu minh bạch và tuân thủ các tiêu chuẩn bảo hộ người thuê.
Đối với chủ sở hữu, phải khai báo thu nhập cho thuê trong tờ khai thuế thu nhập tại Úc, và các chi phí như quản lý, bảo trì, lãi vay được phép khấu trừ trước khi tính thuế.
Một số bang có quy định về nhà trống hoặc cho thuê ngắn hạn: Ví dụ, nếu nhà để trống hơn 6 tháng mỗi năm, có thể chịu thêm vacancy fee nhằm khuyến khích cho thuê thực tế thay vì giữ tài sản bỏ không.
Hình thức sở hữu
Việc lựa chọn hình thức sở hữu ảnh hưởng tới thuế và quyền lợi pháp lý. Trong trường hợp sở hữu cá nhân, hình thức phổ biến với nhà đầu tư cá nhân; đơn giản nhưng thuế CGT và thuế thu nhập có thể cao hơn tùy trường hợp.
Nếu bạn lựa chọn sở hữu qua công ty hoặc family trust để tối ưu thuế, lập kế hoạch di sản và giảm rủi ro cá nhân thì cần đến tư vấn chuyên gia thuế để đảm bảo tuân thủ quy định phức tạp hơn khi sử dụng pháp nhân.
Cần quan tâm những yếu tố gì trước khi quyết định đầu tư bất động sản Úc?
Để tối ưu hiệu quả dòng vốn và hạn chế rủi ro tại thị trường Úc, nhà đầu tư cần xem xét toàn diện các yếu tố cốt lõi sau:
- Vị trí và khả năng kết nối: Ưu tiên khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông thuận tiện, gần trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại. Vị trí tốt không chỉ đảm bảo nhu cầu thuê ổn định mà còn quyết định tính thanh khoản khi thoái vốn.
- Loại hình bất động sản: Mỗi phân khúc như căn hộ, townhouse hay bất động sản thương mại có mức sinh lời và độ biến động khác nhau. Việc lựa chọn cần phù hợp với mục tiêu đầu tư (dòng tiền hay tăng giá) và năng lực tài chính của nhà đầu tư.
- Phân tích thị trường và quy hoạch: Cần dựa trên dữ liệu giá bán, nguồn cung – cầu, định hướng quy hoạch và báo cáo chính thống tại từng bang để đánh giá đúng tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn.
- Hiện trạng tài sản và khả năng gia tăng giá trị: Đánh giá chất lượng xây dựng, tuổi thọ công trình và chi phí cải tạo. Bất động sản được nâng cấp hợp lý thường có lợi thế rõ rệt về giá thuê và khả năng tăng giá.
- Chiến lược lợi nhuận tổng thể: Cân đối giữa dòng tiền cho thuê định kỳ và tiềm năng tăng giá vốn, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố đơn lẻ.
Tại sao nói đơn vị tư vấn uy tín là bản lề trong quá trình đầu tư?
Đầu tư bất động sản Úc không chỉ là quyết định tài chính, mà còn là một bài toán pháp lý – thuế – chiến lược dài hạn. Với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư Việt Nam, sự khác biệt về hệ thống luật, quy trình phê duyệt và chính sách giữa các bang khiến rủi ro phát sinh nếu thiếu tư vấn chuyên sâu là rất lớn.
Một đơn vị tư vấn uy tín đóng vai trò “bản lề” ở ba khía cạnh then chốt:
- Sàng lọc sản phẩm đúng pháp lý: Đảm bảo bất động sản phù hợp quy định FIRB, loại hình được phép mua và cấu trúc sở hữu tối ưu, tránh rủi ro vi phạm dẫn đến phạt tài chính hoặc buộc thoái vốn.
- Tư vấn chiến lược đầu tư phù hợp hồ sơ nhà đầu tư: Không chỉ bán sản phẩm, mà định vị mục tiêu rõ ràng (dòng tiền – tăng giá – an toàn vốn), từ đó lựa chọn khu vực, phân khúc và thời điểm xuống tiền hợp lý.
- Kết nối hệ sinh thái chuyên môn: Từ luật sư, chuyên gia thuế, ngân hàng, đơn vị quản lý cho thuê đến hỗ trợ hậu đầu tư – những yếu tố quyết định hiệu quả thực tế sau khi giao dịch hoàn tất.
Trong bối cảnh đó, TPD Việt Nam được định vị là đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế với thế mạnh am hiểu sâu thị trường Úc, quy định dành cho nhà đầu tư nước ngoài và xu hướng phân bổ tài sản toàn cầu. TPD không chỉ tập trung vào giao dịch, mà đồng hành cùng nhà đầu tư từ thẩm định pháp lý, cấu trúc sở hữu, tối ưu thuế đến chiến lược khai thác và thoái vốn trong trung – dài hạn.
ĐỌC THÊM:
Nếu nhà đầu tư đang cân nhắc đầu tư bất động sản Úc 2026 theo hướng an toàn, minh bạch và có chiến lược rõ ràng, việc làm việc cùng một đơn vị tư vấn uy tín ngay từ đầu chính là yếu tố quyết định sự khác biệt.
Liên hệ TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn 1-1, rà soát pháp lý và xây dựng lộ trình đầu tư phù hợp với mục tiêu tài chính của bạn.
Bình luận: