Thị trường bất động sản Dubai đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư toàn cầu nhờ mức tăng giá ấn tượng trong những năm gần đây. Tuy nhiên, với việc UBS xếp Dubai vào nhóm “nguy cơ bong bóng cao”, câu hỏi được đặt ra là liệu giá nhà có đang tăng quá nóng hay không. Bài viết này hãy cùng TPD Việt Nam phân tích tiềm năng phát triển lẫn những rủi ro tiềm ẩn, giúp nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện.

Dubai bị xếp hạng trong nhóm nguy cơ rủi ro bong bóng bất động sản cao

Theo UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, Dubai đã được xếp vào nhóm có “nguy cơ bong bóng cao”, cùng cấp với các thành phố như Los Angeles, Amsterdam hay Geneva. Chỉ số này phản ánh tốc độ tăng giá bất động sản mạnh mẽ trong vài năm gần đây: từ giữa 2023 đến nay, giá nhà ở Dubai đã tăng hai con số, và tổng mức tăng trong 5 năm đạt khoảng 50%. Đây là mức tăng vượt xa tốc độ tăng thu nhập và giá thuê, dấu hiệu thường xuất hiện trước các giai đoạn thị trường quá nóng.

UBS cảnh báo rằng sự chênh lệch giữa giá bán và giá thuê đang ngày càng lớn, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư hiện nay chủ yếu kỳ vọng vào lợi nhuận từ tăng giá tương lai hơn là thu nhập từ cho thuê. Điều này làm tăng tính nhạy cảm của thị trường trước những thay đổi về lãi suất, luồng vốn quốc tế hay các yếu tố kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, số lượng giấy phép xây dựng mới đang tăng gần mức 2017, thời điểm dẫn đến đợt giảm giá lớn trước đó, cũng làm gia tăng rủi ro tiềm ẩn.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng việc Dubai bị xếp vào nhóm nguy cơ cao không đồng nghĩa với một “bong bóng sắp vỡ” ngay lập tức. Thị trường vẫn có những yếu tố hỗ trợ ổn định, nhưng các nhà đầu tư cần cẩn trọng và theo dõi sát diễn biến giá, nguồn cung, cũng như yếu tố toàn cầu để đánh giá rủi ro một cách chính xác.

Những điểm mạnh giúp thị trường bất động sản Dubai duy trì đà tăng và giảm rủi ro

Mặc dù thị trường Dubai đang được xếp vào nhóm có nguy cơ bong bóng cao, nhưng vẫn tồn tại nhiều yếu tố giúp duy trì đà tăng và giảm thiểu rủi ro. Các chuyên gia bất động sản chỉ ra một số điểm mạnh nổi bật như sau:

• Tăng trưởng dân số mạnh mẽ: Dân số Dubai đã vượt 4 triệu người từ tháng 8/2025, sớm hơn dự kiến một năm. Với tốc độ tăng dân số này, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì, đặc biệt trong bối cảnh khoảng 50.000 giấy phép kinh doanh mới được cấp trong năm 2025, tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.
• Thị trường mở và linh hoạt: Khác với nhiều thành phố lớn khác, Dubai không áp dụng thuế cho người mua nước ngoài hay giới hạn giá thuê. Điều này giúp thị trường dễ dàng điều chỉnh nguồn cung, đồng thời giữ được lợi suất cho thuê cao so với nhiều thành phố toàn cầu.
• Dòng vốn quốc tế ổn định: Nhiều nhà đầu tư giàu có từ Nga, Ấn Độ, châu Phi và châu Âu xem Dubai là nơi an toàn để bảo vệ tài sản, đặc biệt trong bối cảnh bất ổn toàn cầu. Dòng vốn này giúp thị trường có sức chống chịu cao hơn so với các bong bóng nội địa thuần túy.
• Đa dạng hóa sản phẩm: Thị trường hiện nay không chỉ tập trung vào căn hộ bình dân mà còn có villa, townhouse, dự án cao cấp ven biển và các nền tảng đầu tư phân đoạn như bất động sản token hóa. Điều này mở rộng tập khách hàng tiềm năng và giảm rủi ro tập trung vào một phân khúc nhất định.

Nhờ những yếu tố này, thị trường Dubai có khả năng duy trì đà tăng ổn định, ngay cả khi một số phân khúc nhỏ hơn có thể điều chỉnh nhẹ. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần theo dõi sát các yếu tố toàn cầu và khả năng tăng nguồn cung để đánh giá rủi ro chính xác.

Những điểm dễ tổn thương: Khi nào thị trường có thể chững lại?

Dù có nhiều điểm mạnh hỗ trợ, thị trường bất động sản Dubai vẫn tồn tại những yếu tố dễ tổn thương, có thể khiến giá chững lại hoặc điều chỉnh cục bộ mà nhà đầu tư cần đặc biệt sát sao theo dõi trước khi quyết định “rót vốn” vào. 

• Giá bán tăng nhanh hơn giá thuê: Giá bất động sản gần đây đã tăng vượt tốc độ tăng thuê, điều này là dấu hiệu cảnh báo thị trường nóng lên quá mức. Khi giá bán cao hơn khả năng chi trả của người mua, nhu cầu thực sẽ giảm, tạo áp lực điều chỉnh giá.
• Thu nhập tăng chậm: Thu nhập của cư dân Dubai chưa theo kịp mức tăng giá bất động sản. Điều này làm giảm khả năng mua của người dân địa phương, đồng thời tăng sự phụ thuộc vào dòng vốn nước ngoài, khiến thị trường nhạy cảm hơn với biến động toàn cầu.
• Rủi ro từ tình hình thế giới: Giá dầu, biến động dòng vốn quốc tế, và cạnh tranh từ các thị trường lân cận như Abu Dhabi hay Riyadh (sẽ mở cửa cho người mua nước ngoài từ 2026) đều có thể tác động đến nhu cầu và tâm lý nhà đầu tư.

Ngoài ra, một yếu tố khác cũng được đánh giá là khá quan trọng, đó là số lượng giấy phép xây dựng đang tiến gần mức năm 2017, thời điểm từng dẫn đến đợt giảm giá lớn trước đó. Nếu nguồn cung bùng nổ mà cầu không theo kịp, giá có thể điều chỉnh cục bộ, đặc biệt ở các phân khúc phổ thông.

Triển vọng 2025 – 2026: Ổn định thị trường hay nguy cơ bất động sản mất kiểm soát?

Nhìn vào giai đoạn 2025 – 2026, thị trường bất động sản Dubai dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Dự báo sẽ có 45.000 đến 96.000 căn nhà được bàn giao trong năm 2026, trong khi dân số dự kiến tăng thêm khoảng 180.000 người. Với giả định trung bình hai người mỗi hộ, nguồn cung mới vẫn có thể được hấp thụ tương đối tốt, giúp thị trường duy trì ổn định.

Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng đều trên tất cả các phân khúc. Các căn hộ nhỏ, bình dân có thể chịu áp lực giảm giá hoặc chững lại do giá bán tăng nhanh, thu nhập cư dân không theo kịp và cạnh tranh từ các thị trường lân cận. Ngược lại, các villa, townhouse và bất động sản cao cấp, hiếm dự kiến vẫn duy trì được sức cầu ổn định nhờ tính khan hiếm và nhu cầu từ nhà đầu tư quốc tế. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể cân nhắc đến các bất động sản căn hộ trung – cao cấp, đây vẫn là dòng sản phẩm được tìm kiếm, ưa chuộng và có thể giữ giá trị trong tương lai dài hạn. 

Nhìn chung, kịch bản bong bóng toàn diện khó xảy ra, nhưng thị trường vẫn cần được theo dõi sát sao các yếu tố như nguồn cung mới, dòng vốn quốc tế và diễn biến kinh tế toàn cầu. Nhà đầu tư thông minh sẽ tập trung vào phân khúc bền vững và lựa chọn chiến lược phù hợp để tối ưu lợi nhuận, đồng thời giảm rủi ro trong giai đoạn biến động.

ĐỌC THÊM: 

• ĐA DẠNG HÓA DANH MỤC ĐẦU TƯ THÔNG QUA BẤT ĐỘNG SẢN NGÁCH TẠI DUBAI
• ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ NGẮN HẠN TẠI DUBAI: CƠ HỘI THU LỜI VÀ CÁC RỦI RO CẦN BIẾT

Với những nhà đầu tư quan tâm đến cơ hội định cư và đầu tư tại Dubai, việc nắm bắt dữ liệu thị trường, phân khúc phù hợp và chiến lược đầu tư thông minh là rất quan trọng. TPD Việt Nam sẵn sàng tư vấn chi tiết và đồng hành cùng nhà đầu tư, giúp lựa chọn bất động sản tiềm năng và tối ưu lợi nhuận, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường đang biến động.

Liên hệ ngay qua Hotline 0966.000.131 để được các chuyên gia TPD Việt Nam tư vấn và cung cấp những thông tin cập nhật mới nhất của thị trường!