Thị trường bất động sản UAE đang cho thấy sự tăng trưởng ấn tượng và đa dạng trong năm 2025, chứng minh rằng đây không còn là sân chơi chỉ dành riêng cho Dubai. Trong khi Dubai tiếp tục dẫn đầu về khối lượng giao dịch, Abu Dhabi đã ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục 39% về giá trị giao dịch, đạt 51,7 tỷ AED trong nửa đầu năm 2025. Đồng thời, Ras Al Khaimah đang nổi lên là thị trường tăng trưởng nhanh nhất, với mức tăng 118% về giá trị giao dịch vào năm 2024, một xu hướng sẽ tăng tốc vào năm 2025 nhờ dự án khổng lồ Wynn Resort.
Thị trường bất động sản UAE năm 2025 đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các tiểu vương quốc, nhưng tổng thể vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh. Dubai tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, đặc biệt ở phân khúc siêu sang như Palm Jumeirah hay Jumeirah Bay Island, nơi nhu cầu quốc tế vẫn rất lớn. Tuy nhiên, ở phân khúc trung cấp, thị trường bắt đầu chịu áp lực từ nguồn cung mới, điều được dự báo trong nhiều báo cáo thị trường của CBRE và JLL.
Trong khi đó, Abu Dhabi lại thể hiện sự ổn định vượt trội hơn, với mức tăng giá bền vững nhờ nhu cầu thực từ người mua cuối và lượng cung chất lượng vẫn còn hạn chế. Theo báo cáo nửa đầu 2025 của ADREC, bất động sản cao cấp tại Abu Dhabi tiếp tục duy trì tăng trưởng hai chữ số nhờ dòng vốn đến từ nhóm HNW.
Trái ngược với hai trung tâm lớn, Ras Al Khaimah (RAK) đang nổi lên như một thị trường tăng trưởng bùng nổ. Động lực chính đến từ kỳ vọng đối với tổ hợp Wynn Resort – dự án nghỉ dưỡng tích hợp casino quy mô lớn đầu tiên tại UAE.
Về cho thuê và lợi suất, thị trường UAE cũng cho thấy sự khác biệt đáng chú ý. Dubai duy trì mức lợi nhuận tương đối ổn định từ 6-9%, phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền đều. Abu Dhabi dù có lợi suất thấp hơn nhưng lại được xem là phân khúc “an toàn cao” nhờ nhu cầu bền vững từ các chuyên gia trong lĩnh vực chính phủ, năng lượng và quốc phòng. Ngược lại, Ras Al Khaimah mang lại lợi suất hấp dẫn hơn, khoảng 5 – 6% và một số dự án đặc biệt đạt tới 8 – 9% theo dữ liệu từ các báo cáo thị trường năm 2024 – 2025 của CBRE. Điều này cho thấy UAE năm 2025 không còn là một thị trường đồng nhất, mà là một hệ sinh thái đa dạng, nơi mỗi tiểu vương quốc phục vụ một nhóm nhà đầu tư khác nhau từ tài sản siêu sang, ổn định dài hạn đến đầu tư kỳ vọng tăng tốc.
Dubai tiếp tục là điểm nóng đầu tư hàng đầu tại UAE nhờ vai trò trung tâm tài chính – thương mại quốc tế và cấu trúc dân số trẻ, tăng trưởng nhanh. Thành phố này sở hữu thị trường bất động sản đa dạng nhất khu vực, từ siêu sang đến trung cấp, thu hút mạnh các nhà đầu tư toàn cầu nhờ tính thanh khoản vượt trội và khối lượng giao dịch luôn dẫn đầu, theo các báo cáo thường niên của Dubai Land Department.
Độ hấp dẫn của Dubai còn đến từ môi trường kinh doanh cởi mở, thuế suất 0% cho tài sản cá nhân, cùng chất lượng hạ tầng và phong cách sống đẳng cấp mà ít thị trường nào trong khu vực có thể cạnh tranh.
Tuy nhiên, Dubai cũng đang bước vào chu kỳ nguồn cung mới mạnh hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải chọn lọc kỹ hơn giữa hàng trăm dự án được ra mắt mỗi năm. Mặc dù vậy, sự minh bạch, thanh khoản cao và dòng vốn quốc tế liên tục đổ vào vẫn giúp Dubai giữ vững vị thế là “điểm đến số 1” của nhà đầu tư tại Trung Đông.
Khác với sự sôi động mang tính chu kỳ của Dubai, Abu Dhabi thu hút nhà đầu tư bằng sự ổn định và tính bền vững trong dài hạn. Với nền kinh tế giàu dầu mỏ, chính sách quản lý thận trọng và tốc độ phát triển ít biến động hơn, thị trường bất động sản Abu Dhabi được xem như “vùng an toàn” của UAE.
Theo các báo cáo từ ADREC, phân khúc biệt thự và căn hộ cao cấp tại đây liên tục ghi nhận mức tăng trưởng ổn định trong nửa đầu năm 2025 nhờ nhu cầu mạnh từ nhóm người mua cuối và giới thượng lưu (HNW). Việc nguồn cung chất lượng vẫn hạn chế càng củng cố nhu cầu dài hạn cho thị trường.
Không chỉ ổn định về giá, Abu Dhabi còn hấp dẫn nhờ tính bền vững trong nhu cầu cho thuê. Thành phố là trung tâm của các ngành công nghiệp trọng điểm như năng lượng, quốc phòng, hàng không và dịch vụ công, những lĩnh vực thu hút lượng lớn chuyên gia quốc tế có nhu cầu thuê nhà dài hạn.
Ras Al Khaimah (RAK) đang trải qua giai đoạn tăng trưởng mang tính bùng nổ, và được nhiều báo cáo gọi là “điểm đến mới của các nhà đầu tư ưa mô hình đầu tư kỳ vọng tăng tốc”. Động lực lớn nhất đến từ đảo Al Marjan và dự án Wynn Resort, khu nghỉ dưỡng tích hợp giải trí, casino đầu tiên tại UAE, dự kiến tạo ra sự thay đổi lớn về du lịch và nhu cầu nhà ở. Viễn cảnh này đã kích hoạt làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các dự án off-plan, giúp giá và lượng giao dịch tại RAK tăng trưởng vượt trội so với mặt bằng chung.
Không chỉ hưởng lợi từ một dự án mang tính biểu tượng, Ras Al Khaimah còn đang chuyển mình thành điểm đến du lịch quốc tế nhờ bãi biển đẹp, thiên nhiên đặc trưng và chiến lược phát triển hạ tầng quy mô lớn.
UAE đã trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế nhờ Chương trình Thị thực Vàng (Golden Visa), cho phép các cá nhân đầu tư bất động sản đủ điều kiện nhận visa cư trú dài hạn lên đến 10 năm. Chỉ cần đầu tư bất động sản trị giá tối thiểu 2 triệu AED, nhà đầu tư và gia đình có thể được bảo lãnh, hưởng quyền cư trú lâu dài mà không cần nhà bảo lãnh địa phương. Đây là lợi thế lớn đối với những người muốn ổn định cuộc sống hoặc kinh doanh lâu dài tại UAE.
Chính vì vậy, bất động sản tại UAE càng trở nên hấp dẫn, có giá trị trong mắt nhà đầu tư quốc tế có tầm nhìn xa.
Một trong những yếu tố thu hút mạnh mẽ nhà đầu tư nước ngoài là chính sách thuế cực kỳ ưu đãi. Cá nhân đầu tư trực tiếp không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ lợi nhuận cho thuê hoặc bán bất động sản. Trong khi đó, nếu tài sản được nắm giữ qua công ty có lợi nhuận vượt 375.000 AED, phần vượt sẽ chịu thuế doanh nghiệp 9%, tạo ra một môi trường minh bạch và linh hoạt cho việc đầu tư thương mại.
Bên cạnh đó, chi phí mua bất động sản tại UAE cũng khá rõ ràng và dễ dự đoán. Tại Dubai, phí chuyển nhượng thường là 4% giá trị bất động sản, phí đăng ký giấy chủ quyền dao động khoảng 2.000–4.000 AED, trong khi VAT áp dụng chủ yếu cho bất động sản thương mại (5%) và thường miễn cho nhà ở dân cư. Các khoản phí dịch vụ hàng năm, bảo trì cộng đồng cũng được quy định rõ, giúp nhà đầu tư có thể tính toán tổng chi phí vận hành một cách minh bạch.
Dubai đang đối mặt với một rủi ro nguồn cung rất đáng kể: các nhà phân tích PropertyFinder dự báo rằng trong giai đoạn 2025 -2027, sẽ có 120.000 đến 150.000 căn hộ mới gia nhập thị trường.
Một báo cáo của Moody’s / Fitch cũng nhắc đến khoảng 182.000 căn sẽ được bàn giao trong giai đoạn này, chủ yếu là căn hộ bình dân hoặc vừa phải, dẫn đến nguy cơ dư thừa nguồn cung ở phân khúc này.
Hậu quả có thể là áp lực giảm giá hoặc điều chỉnh giá thuê trong những khu vực bị bão hòa, đặc biệt với studio hoặc căn 1‑phòng. Fitch dự báo giá có thể giảm lên tới 10–15% trong các phân khúc dư cung, nếu không có khả năng hấp thụ đủ nguồn cầu. Đây là rủi ro lớn cho những nhà đầu tư đã mua dự án mới hoặc mua “off-plan” với kỳ vọng tăng giá nhanh, nếu thị trường không thể hấp thụ số lượng lớn hàng mới này.
Ngược lại với Dubai, Abu Dhabi đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà chất lượng. Theo nhiều phân tích, có quá ít căn nhà mới được hoàn thiện từ các dự án cao cấp hoặc trung bình, khiến giá căn hộ và biệt thự tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu vượt cung.
Tại Ras Al Khaimah (RAK), tình trạng này càng rõ ràng hơn: dân số được dự báo sẽ tăng mạnh trong những năm tới và thị trường bất động sản hiện tại khó đáp ứng được toàn bộ nhu cầu.
Theo Metropolitan Premium Properties, dù có các dự án mới, nhưng tốc độ giao nhà vẫn chậm, dẫn đến một khoản thiếu hụt đáng kể. Điều này là “rủi ro tích cực” cho nhà đầu tư: vì nguồn cung hạn chế, giá vốn và giá thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng, đặc biệt là ở các khu vực ven biển như Marjan Island
Nhiều chuyên gia dự báo rằng vào năm 2026, thị trường BĐS UAE sẽ phân kỳ rõ rệt giữa các tiểu vương quốc:
ĐỌC THÊM:
Thị trường bất động sản UAE vẫn là điểm đến hấp dẫn hàng đầu với nhà đầu tư quốc tế nhờ tiềm năng tăng trưởng bền vững và lợi suất đầu tư cao. Sức hút đặc biệt đến từ các cơ hội ở Abu Dhabi và Ras Al Khaimah, cùng các chính sách hỗ trợ đầu tư và định cư thuận lợi. Để nắm bắt cơ hội này và xây dựng lộ trình đầu tư hiệu quả, anh/chị có thể liên hệ TPD Việt Nam để được tư vấn chuyên sâu.
Tin mới
Nhiều người đọc
Tin tức liên quan
Liên hệ với chúng tôi
Bình luận: