Golden Visa Hy Lạp đang bước vào giai đoạn mà “ngưỡng đầu tư thấp” không còn đồng nghĩa với một lựa chọn đơn giản. Trong bối cảnh mức vốn €800.000 được áp dụng tại nhiều thị trường trọng điểm, phân khúc bất động sản €250.000 thông qua chuyển đổi công năng hoặc phục hồi công trình di sản đang trở thành một hướng tiếp cận đáng chú ý đối với nhà đầu tư quốc tế.
Từ khi cơ chế Golden Visa Hy Lạp được điều chỉnh theo khu vực, bài toán lựa chọn bất động sản đã thay đổi đáng kể. Tại Attica, bao gồm Athens và Piraeus, cùng Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo có dân số trên 3.100 người, mức đầu tư thông thường đã được nâng lên €800.000. Ở những khu vực còn lại, ngưỡng phổ biến là €400.000, đi kèm điều kiện đầu tư vào một bất động sản duy nhất có diện tích tối thiểu 120 m².
Trong khi đó, luật vẫn duy trì ngoại lệ với mức đầu tư từ €250.000 đối với một số bất động sản đáp ứng điều kiện đặc thù, nổi bật là các công trình được chuyển đổi từ mục đích thương mại/công nghiệp sang nhà ở và các tòa nhà di sản được phục hồi.
Đây chính là yếu tố tạo nên sức hút riêng của phân khúc €250.000. Thay vì phải bỏ ra €800.000 để sở hữu một bất động sản lớn tại khu vực có nhu cầu Golden Visa cao, nhà đầu tư có thể tiếp cận một cấu trúc đầu tư khác với số vốn quy định thấp hơn đáng kể.
Quan trọng hơn, €250.000 không đơn thuần là một “mức giá bất động sản” mà là một cấu trúc đầu tư gắn với việc chuyển đổi hoặc phục hồi tài sản để đáp ứng điều kiện chương trình.
Một trong những lý do khiến mô hình này được nhà đầu tư quan tâm là sự khác biệt giữa lợi suất bất động sản ở các phân khúc. Theo dữ liệu Global Property Guide được tài liệu tham khảo sử dụng, Athens có lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 5,4%, cao nhất trong nhóm sáu thành phố được khảo sát. Patra đạt khoảng 4,8%, Thessaloniki 4,4%, Volos và Heraklion khoảng 4,2%, trong khi Kavala ở mức 3,5%.
Đáng chú ý hơn, lợi suất tại từng khu vực của Athens có thể cao hơn đáng kể mức trung bình toàn thành phố. Các căn hộ một phòng ngủ tại Patisia được ghi nhận ở mức khoảng 8% lợi suất gộp, Kipseli khoảng 7,3%, trong khi khu vực trung tâm Athens khoảng 6%. Ngược lại, những bất động sản lớn và cao cấp hơn có xu hướng mang lại lợi suất thấp hơn.
Điều này tạo ra một nghịch lý đáng chú ý. Những tài sản có giá trị đầu tư vừa phải và diện tích nhỏ lại có thể tạo ra hiệu suất cho thuê tốt hơn những bất động sản có giá trị rất lớn.
Trong khi đó, cơ chế €800.000 lại buộc nhà đầu tư phải bước vào một phân khúc tài sản hoàn toàn khác. Với mặt bằng giá chào bán trung bình tại trung tâm Athens khoảng €2.439/m² theo dữ liệu quý III/2025 được tài liệu dẫn lại, khoản đầu tư €800.000 về lý thuyết tương đương khoảng 328 m² — quy mô vượt xa nhu cầu của phân khúc căn hộ nhỏ vốn có lợi suất cao hơn.
Vì vậy, sức hút của phân khúc €250.000 không chỉ nằm ở việc tiết kiệm vốn mà còn nằm ở khả năng đưa nhà đầu tư trở lại gần hơn với phân khúc tài sản có hiệu quả khai thác tốt.
Đây là điểm nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Mức €250.000 là ngưỡng đầu tư đáp ứng điều kiện của chương trình, không nên được hiểu là toàn bộ số vốn cần chuẩn bị để hoàn tất một thương vụ.
Với các dự án chuyển đổi công năng, chi phí cải tạo và hoàn thiện không nhất thiết nằm trong khoản đầu tư tối thiểu này. Do đó, tổng ngân sách thực tế có thể cao hơn đáng kể sau khi tính đến chi phí mua tài sản, cải tạo, chuyển đổi công năng, tư vấn pháp lý, thuế, phí giao dịch và các chi phí liên quan.
Tài liệu tham khảo cũng lưu ý rằng tiến độ hoàn thiện dự án là một yếu tố quan trọng đối với khả năng đáp ứng điều kiện và duy trì Golden Visa trong tương lai. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào con số “€250.000”, nhà đầu tư có thể đánh giá thấp mức vốn thực tế cũng như mức độ phức tạp của thương vụ.
Một điểm đáng chú ý của mô hình này là nhiều dự án chuyển đổi đang được phát triển tại những khu vực vốn có nhu cầu thuê tương đối tốt. Tài liệu tham khảo đề cập đến các khu vực như Exarchia, Metaxourgeio, Kipseli và Piraeus, nơi nhà đầu tư có thể tìm thấy các tài sản phù hợp với chiến lược chuyển đổi. Kipseli, chẳng hạn, được ghi nhận lợi suất khoảng 7% đối với căn hộ một phòng ngủ.
Đây là khác biệt quan trọng so với tư duy “mua bất động sản để lấy Golden Visa”. Với nhà đầu tư có năng lực tài chính cao, Golden Visa có thể chỉ là một phần trong bài toán. Tài sản phía sau quyền cư trú vẫn cần được đánh giá dựa trên vị trí, nhu cầu thuê, khả năng tăng giá, chất lượng vận hành và thanh khoản khi thoái vốn.
Một bất động sản €250.000 tại vị trí có nhu cầu thực có thể mang ý nghĩa đầu tư khác hoàn toàn một tài sản €250.000 chỉ được lựa chọn vì đáp ứng điều kiện hồ sơ.
Không phải mọi bất động sản thương mại đều mặc nhiên đủ điều kiện áp dụng cơ chế €250.000. Nhà đầu tư cần xác minh tình trạng pháp lý của tài sản, mục đích sử dụng, khả năng chuyển đổi sang nhà ở, giấy phép liên quan và cấu trúc dự án trước khi ký kết.
Đây là điểm khiến việc lựa chọn đơn vị phát triển dự án và tư vấn pháp lý có kinh nghiệm về Golden Visa trở nên đặc biệt quan trọng.
Nếu €250.000 chỉ là phần giá trị đáp ứng điều kiện chương trình, nhà đầu tư cần tính toán total investment cost thay vì chỉ nhìn vào purchase price. Đặc biệt với tài sản cần cải tạo, chênh lệch giữa ngân sách dự kiến và chi phí thực tế có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất sinh lời.
Một thay đổi quan trọng của chương trình là bất động sản được sử dụng để đáp ứng Golden Visa không được khai thác theo hình thức cho thuê ngắn hạn như Airbnb. Theo thông tin chính thức của Enterprise Greece, quy định mới cũng đặt ra hạn chế đối với việc sử dụng bất động sản Golden Visa cho short-term rental.
Điều này khiến bài toán lợi suất cần được xây dựng chủ yếu trên khả năng cho thuê dài hạn và giá trị tài sản, thay vì kỳ vọng vào doanh thu lưu trú ngắn ngày.
Mức 7% hay 8% được nhắc đến trong dữ liệu thị trường là gross rental yield. Nhà đầu tư còn phải tính thuế, phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm, thời gian trống và các chi phí vận hành khác.
Theo tài liệu tham khảo, lợi suất ròng thực tế có thể thấp hơn khoảng 1,5–2 điểm phần trăm so với lợi suất gộp được công bố. Do đó, một dự án được quảng bá với lợi suất cao chưa chắc là dự án có hiệu quả tài chính tốt nhất.
Câu trả lời phụ thuộc vào mục tiêu của từng nhà đầu tư.
Nếu mục tiêu chính là tối ưu vốn để tiếp cận quyền cư trú tại châu Âu, cấu trúc €250.000 có sức hấp dẫn rõ rệt vì mức vốn thấp hơn đáng kể so với ngưỡng €400.000 và €800.000 ở nhiều khu vực.
Nếu mục tiêu là tạo dòng tiền từ bất động sản, bài toán sẽ phức tạp hơn. Nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời vị trí, giá mua, chi phí chuyển đổi, mô hình cho thuê dài hạn và khả năng thanh khoản của tài sản.
Còn nếu mục tiêu là tích lũy tài sản dài hạn, yếu tố quan trọng nhất không phải là tài sản có đủ điều kiện Golden Visa hay không, mà là tài sản đó có thực sự sở hữu giá trị nội tại và khả năng tăng trưởng trong 5–10 năm tới hay không.
Nói cách khác, €250.000 nên được xem là điểm bắt đầu của quá trình thẩm định, không phải điểm kết thúc của quyết định đầu tư.
Sự xuất hiện của phân khúc €250.000 đang tạo thêm một lớp lựa chọn cho nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp. Tuy nhiên, lợi thế của cấu trúc này chỉ thực sự phát huy khi quyền cư trú và hiệu quả đầu tư bất động sản được thiết kế trong cùng một chiến lược.
Một thương vụ tốt cần trả lời được ít nhất bốn câu hỏi: Tài sản có đủ điều kiện pháp lý? Tổng vốn thực tế là bao nhiêu? Khả năng tạo dòng tiền ra sao? Và giá trị tài sản khi thoái vốn sẽ như thế nào?
Đây cũng là cách tiếp cận TPD Việt Nam hướng tới khi tư vấn các giải pháp đầu tư định cư: không lựa chọn chương trình chỉ dựa trên mức vốn tối thiểu, mà đánh giá toàn bộ cấu trúc đầu tư, mục tiêu tài sản, quyền cư trú và kế hoạch dài hạn của gia đình.
Golden Visa €250.000 có thể là một cơ hội đáng chú ý tại Hy Lạp, nhưng giá trị thực sự nằm ở việc chọn đúng tài sản và đúng cấu trúc đầu tư.
Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn từ các chuyên gia, chủ đầu tư hàng đầu tại Hy Lạp.
Tin mới
Nhiều người đọc
Tin tức liên quan
Liên hệ với chúng tôi
Bình luận: