Thị trường bất động sản Úc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng kéo dài. Theo dữ liệu cập nhật đến tháng 10/2026, giá nhà tại nhiều thành phố thủ phủ đã ghi nhận mức giảm đáng kể, đặc biệt tại Sydney và Melbourne. Tuy nhiên, sự khác biệt về nguồn cung, tốc độ tăng dân số và nhu cầu thuê nhà đang khiến triển vọng giữa các khu vực không đồng nhất. Trong bối cảnh đó, việc mua nhà ở Úc năm 2027 đòi hỏi nhà đầu tư phải đánh giá kỹ thay vì chỉ dựa vào biến động giá trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản Úc 2026: Bước vào chu kỳ điều chỉnh mới

Theo báo cáo Dự báo năm tài chính 2027 của Domain, thị trường nhà ở Úc đang bước vào đợt suy giảm thứ chín trong vòng 30 năm. Tuy nhiên, lịch sử cho thấy những giai đoạn điều chỉnh trước đây đều kết thúc bằng sự phục hồi. Đáng chú ý, trong 9 chu kỳ tăng giá kể từ năm 1995, mỗi chu kỳ kéo dài trung bình chưa đầy 3 năm và ghi nhận mức tăng khoảng 32,3%.

Chu kỳ tăng trưởng gần nhất kéo dài 3 năm, đưa giá nhà tăng 29,6% trước khi thị trường bắt đầu đảo chiều. Những yếu tố tác động đáng kể đến diễn biến hiện tại bao gồm:

• Lãi suất tăng: Ba lần điều chỉnh lãi suất liên tiếp trong năm 2026 làm gia tăng chi phí vay mua nhà, gây áp lực lên khả năng tiếp cận bất động sản của người mua.
• Chính sách thuế thay đổi: Những điều chỉnh liên quan đến cơ chế khấu trừ khoản lỗ từ hoạt động cho thuê nhà khi tính thuế và thuế đối với lợi nhuận khi bán tài sản ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
• Sức mua suy yếu: Tỷ lệ bán nhà thành công qua đấu giá tại các thành phố thủ phủ chỉ quanh mức 40%, thấp hơn đáng kể so với ngưỡng trên 60% thường được xem là dấu hiệu của thị trường cân bằng hơn.

Theo Chỉ số Giá trị Nhà ở của Cotality, giá nhà tại các thành phố thủ phủ đã giảm 8,1% trong vòng 7 tháng, đánh dấu tốc độ suy giảm nhanh nhất trong khoảng 40 năm. Dù vậy, Domain nhận định mức điều chỉnh hiện tại chưa đủ để xóa bỏ phần lớn thành quả tăng giá của chu kỳ trước. Trong 8 chu kỳ suy giảm đã kết thúc, mức giảm mạnh nhất tính theo năm đều dưới 8%. Đặc biệt, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và tiến độ xây dựng chậm tại nhiều thành phố vẫn là những yếu tố hỗ trợ triển vọng trung hạn.

Cập nhật giá nhà tại các thành phố lớn của Úc tháng 10/2026

Dữ liệu Chỉ số Giá trị Nhà ở của Cotality tính đến ngày 31/10/2026 cho thấy thị trường bất động sản Úc đang phân hóa rõ rệt giữa các thành phố.

Nguồn: Cotality, Chỉ số Giá trị Nhà ở tính đến 31/10/2026.

Sydney và Melbourne: Hai thị trường chịu áp lực điều chỉnh lớn

Sydney tiếp tục là thành phố có giá nhà trung vị cao nhất trong nhóm thủ phủ, đạt gần 1,18 triệu AUD. Tuy nhiên, giá trị bất động sản đã giảm 1,6% trong tháng 10, giảm 4,7% trong 3 tháng và giảm 9,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Melbourne, giá nhà trung vị đạt khoảng 773.027 AUD, giảm 7,6% theo năm. Đây cũng là một trong những thị trường chịu ảnh hưởng rõ rệt từ sự suy yếu của nhu cầu mua nhà và chi phí vốn tăng cao.

Theo dự báo của Domain cho năm tài chính 2027, giá nhà Sydney có thể giảm thêm 3-7%, trong khi Melbourne có khả năng giảm 4-8%. Dù vậy, mức giảm dự kiến vẫn chưa đủ để đưa hai thị trường trở lại những đáy giá được ghi nhận trong các chu kỳ trước.

Brisbane, Adelaide và Perth: Triển vọng được hỗ trợ bởi nhu cầu

Trái ngược với Sydney và Melbourne, một số thị trường khác vẫn duy trì mức tăng trưởng dương theo năm dù đã bắt đầu điều chỉnh trong ngắn hạn.

Brisbane ghi nhận giá nhà trung vị 1.018.401 AUD, tăng 0,4% theo năm. Domain dự báo giá nhà tại thành phố này có thể tăng 3-7% trong năm tài chính 2027.

Adelaide đạt giá trị trung vị 916.860 AUD, tăng 3,7% theo năm. Trong khi đó, Perth ghi nhận mức giá 942.018 AUD, tăng 3,9% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, Perth đang được hỗ trợ bởi tốc độ tăng dân số của bang Tây Úc. Trong 12 tháng tính đến tháng 3/2026, dân số bang tăng khoảng 64.000 người. Tỷ lệ nhà cho thuê còn trống tại Perth cũng chỉ ở mức 0,6% theo SQM Research, phản ánh nguồn cung cho thuê tương đối hạn chế so với nhu cầu.

Darwin và Hobart: Những thị trường duy trì mức tăng trưởng tích cực

Darwin là thành phố ghi nhận mức tăng giá nhà theo năm cao nhất trong nhóm thủ phủ, đạt 9,7%, với giá trị trung vị 641.873 AUD. Hobart cũng duy trì đà tăng 5,5%, đưa giá nhà trung vị lên 743.854 AUD.

Những con số này cho thấy thị trường bất động sản Úc không suy giảm đồng đều. Trong khi các trung tâm lớn như Sydney và Melbourne chịu áp lực điều chỉnh, một số thành phố có quy mô nhỏ hơn vẫn duy trì khả năng tăng trưởng nhờ các yếu tố cung cầu riêng biệt.

Vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Úc giảm: Trung Quốc tiếp tục dẫn đầu

Bên cạnh diễn biến giá nhà, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng là một chỉ báo quan trọng phản ánh sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Úc.

Theo báo cáo của Bộ Ngân khố Liên bang Úc, tổng giá trị đầu tư nhà ở nước ngoài được phê duyệt trong năm tài chính 2025-2026 đạt khoảng 4,7 tỷ AUD, giảm 4% so với mức 4,9 tỷ AUD của năm trước và giảm khoảng 29% so với mức 6,6 tỷ AUD của năm 2023-2024.

Số lượng đề xuất đầu tư được chấp thuận cũng liên tục giảm:

• Năm tài chính 2023-2024: 5.581 đề xuất.
• Năm tài chính 2024-2025: 3.922 đề xuất.
• Năm tài chính 2025-2026: 2.979 đề xuất.

Như vậy, số lượng hồ sơ được phê duyệt đã giảm gần 47% sau hai năm.

Những quốc gia và vùng lãnh thổ có dòng vốn đầu tư nổi bật

Trung Quốc tiếp tục là nguồn vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất vào bất động sản nhà ở Úc trong năm tài chính 2025-2026, với 785 đề xuất được phê duyệt, tổng giá trị khoảng 900 triệu AUD.

Đứng thứ hai về giá trị là Đài Loan với 387 hồ sơ, tương đương 500 triệu AUD. Việt Nam ghi nhận tổng giá trị đầu tư được phê duyệt khoảng 300 triệu AUD. Indonesia và Ấn Độ cùng đạt khoảng 200 triệu AUD.

Tuy nhiên, dòng vốn từ Trung Quốc cũng đang có xu hướng thu hẹp đáng kể. Giá trị đầu tư được phê duyệt từ quốc gia này giảm từ 2,6 tỷ AUD trong năm tài chính 2023-2024 xuống 1,4 tỷ AUD năm 2024-2025 và còn 900 triệu AUD trong năm tài chính gần nhất.

Cần lưu ý rằng số liệu phê duyệt đầu tư nước ngoài không phản ánh toàn bộ giao dịch bất động sản của người có nguồn gốc nước ngoài tại Úc. Những người đã trở thành công dân hoặc thường trú nhân có thể không thuộc phạm vi thống kê này.

Đây là điểm quan trọng khi đánh giá nhu cầu thực tế, bởi thị trường bất động sản Úc còn chịu tác động từ cộng đồng người nhập cư, lực lượng lao động quốc tế và nhu cầu an cư của các gia đình định cư lâu dài.

Dự báo thị trường bất động sản Úc năm 2027: Cơ hội có thể xuất hiện sau điều chỉnh

Bước sang năm 2027, triển vọng bất động sản Úc sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất, khả năng phục hồi sức mua và tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Theo Domain, dự báo cho năm tài chính 2027 có sự khác biệt đáng kể giữa các thành phố:

• Sydney: Giá nhà có thể giảm 3-7%.
• Melbourne: Dự kiến giảm 4-8%.
• Brisbane: Có khả năng tăng 3-7%.
• Adelaide: Dự kiến tăng 4-8%.
• Perth: Có thể tăng 5-9%.
• Canberra: Dao động từ giảm 4% đến đi ngang.

Đối với toàn bộ nhóm thành phố thủ phủ, Domain dự báo mức biến động giá trong khoảng giảm 2,5% đến tăng 1,5%.

Một trong những yếu tố có thể tạo bước ngoặt cho thị trường là lãi suất. Theo các chuyên gia kinh tế cấp cao của REA Group, thời điểm lãi suất đạt đỉnh và kỳ vọng về những đợt cắt giảm tiếp theo thường là tín hiệu đáng chú ý cho sự chuyển dịch của thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà mới chưa theo kịp nhu cầu tại nhiều thành phố có thể tiếp tục tạo nền tảng cho giá bất động sản trong trung và dài hạn. Đặc biệt, những khu vực có tốc độ tăng dân số cao, tỷ lệ nhà cho thuê thấp và nhu cầu an cư ổn định có thể duy trì lợi thế ngay cả khi thị trường chung đang điều chỉnh.

Tuy nhiên, các dự báo tăng trưởng không đồng nghĩa giá nhà sẽ phục hồi đồng loạt. Nhà đầu tư cần phân tích riêng từng thành phố, loại hình bất động sản, khả năng khai thác cho thuê và chi phí sở hữu trước khi đưa ra quyết định.

ĐỌC THÊM: 

• GIẢI ĐÁP THẮC MẮC: MUA CĂN HỘ ÚC GẦN TRƯỜNG HỌC HAY GẦN TRUNG TÂM?
• HIỂU RÕ VỀ CÁC CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI ÚC KỂ TỪ 2026

Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi mua nhà ở Úc năm 2027?

Trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động, việc lựa chọn bất động sản tại Úc nên dựa trên chiến lược đầu tư dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận từ chênh lệch giá trong thời gian ngắn.

Thứ nhất, đánh giá mặt bằng giá và chu kỳ thị trường. Sydney và Melbourne đang có mức điều chỉnh đáng kể, trong khi Brisbane, Adelaide và Perth vẫn duy trì tăng trưởng theo năm. Đây là cơ sở để nhà đầu tư so sánh mức giá, tiềm năng phục hồi và khả năng tăng trưởng của từng khu vực.

Thứ hai, xem xét nhu cầu cho thuê. Những thành phố có tốc độ tăng dân số cao và tỷ lệ nhà cho thuê còn trống thấp có thể mang lại lợi thế về khả năng khai thác tài sản. Tuy nhiên, cần đánh giá thêm giá thuê thực tế, chi phí quản lý và tỷ suất lợi nhuận ròng.

Thứ ba, tìm hiểu quy định dành cho người mua nước ngoài. Điều kiện sở hữu bất động sản tại Úc có sự khác biệt tùy theo tình trạng cư trú, quốc tịch và loại hình tài sản. Nhà đầu tư cần kiểm tra quy định phê duyệt đầu tư nước ngoài, các loại thuế và chi phí liên quan trước khi giao dịch.

Thứ tư, xác định rõ mục tiêu sở hữu. Mua nhà để an cư, phục vụ nhu cầu gia đình, khai thác cho thuê hay đa dạng hóa danh mục tài sản sẽ dẫn đến những lựa chọn khác nhau về vị trí, ngân sách và loại hình bất động sản.

Trước những biến động của thị trường và yêu cầu tuân thủ ngày càng chặt chẽ về chính sách sở hữu bất động sản tại Úc, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng vị trí, tiềm năng tăng trưởng, khả năng khai thác tài sản cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đặc biệt, việc lựa chọn bất động sản trong bối cảnh chính sách liên tục thay đổi đòi hỏi sự am hiểu về thị trường và kinh nghiệm đánh giá chuyên sâu.

Đồng hành cùng nhà đầu tư trên hành trình tìm kiếm cơ hội sở hữu bất động sản quốc tế, TPD Việt Nam cung cấp dịch vụ tư vấn, hỗ trợ khách hàng tìm hiểu thị trường, đánh giá các lựa chọn đầu tư và xây dựng lộ trình phù hợp với mục tiêu tài chính, nhu cầu an cư cũng như kế hoạch dài hạn của gia đình.

Liên hệ TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn chuyên sâu về cơ hội đầu tư bất động sản Úc và xây dựng chiến lược sở hữu tài sản phù hợp.