Trong bản đồ đầu tư định cư châu Âu, Síp và Hy Lạp thường xuyên nằm trong nhóm thị trường được nhà đầu tư quốc tế quan tâm nhờ sự kết hợp giữa mức vốn tương đối dễ tiếp cận, môi trường sống hấp dẫn, thị trường bất động sản và vị trí chiến lược tại Địa Trung Hải.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, gọi đây là hai thị trường “dễ” không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chỉ cần chuẩn bị một khoản tiền và mua bất động sản là có thể nhận quyền cư trú. Cả Síp và Hy Lạp đều đã có những thay đổi đáng kể về điều kiện đầu tư, đặc biệt là yêu cầu đối với bất động sản tại Hy Lạp.
Trước hết, cần phân biệt rõ: Síp và Hy Lạp đều là thành viên Liên minh châu Âu nhưng Síp hiện chưa thuộc khu vực Schengen, trong khi Hy Lạp là thành viên Schengen. Điều này tạo ra sự khác biệt quan trọng về mục tiêu của nhà đầu tư.
Với người ưu tiên sở hữu một quyền cư trú lâu dài tại một quốc gia EU, môi trường sống Địa Trung Hải và cơ hội đầu tư bất động sản, Síp là một lựa chọn đáng chú ý. Trong khi đó, với nhà đầu tư đặt nặng khả năng di chuyển trong Schengen, sự hiện diện tại một thị trường EU lớn hơn và danh mục bất động sản đa dạng, Hy Lạp có lợi thế rõ rệt.
Đặc biệt, thị trường bất động sản Hy Lạp vẫn duy trì đà tăng. Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá căn hộ trên toàn quốc tăng 5,7% so với cùng kỳ trong quý I/2026, sau khi tăng trung bình 7,8% trong cả năm 2025. Tại Athens, giá căn hộ quý I/2026 tăng 5,2% so với cùng kỳ.
| Tiêu chí | Síp | Hy Lạp |
| Hình thức phổ biến | Permanent Residence by Investment | Golden Visa |
| Mức đầu tư bất động sản phổ biến | Từ 300.000 EUR | Từ 250.000 EUR trong một số trường hợp đặc biệt; 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR tùy khu vực và loại bất động sản |
| Bất động sản nhà ở | Thường yêu cầu mua bất động sản mới từ chủ đầu tư | Điều kiện phụ thuộc khu vực; nhiều trường hợp phải đáp ứng ngưỡng 400.000/800.000 EUR và diện tích tối thiểu |
| Đầu tư ngoài bất động sản | Có thể đầu tư vào công ty/quỹ đủ điều kiện | Có thêm một số lựa chọn đầu tư, trong đó có startup theo quy định mới |
| Thu nhập tối thiểu | Từ 50.000 EUR/năm, tăng theo thành viên gia đình | Không có cùng cơ chế thu nhập tối thiểu như chương trình Síp |
| Khu vực Schengen | Chưa phải thành viên Schengen | Có |
| Thời hạn quyền cư trú | Theo cơ chế Immigration Permit | Golden Visa có thời hạn 5 năm và có thể gia hạn khi đáp ứng điều kiện |
| Yêu cầu duy trì đầu tư | Có | Có |
| Gia đình | Vợ/chồng, con phụ thuộc; có cơ chế đặc biệt cho con trưởng thành | Có thể bao gồm gia đình 3 thế hệ theo quy định. |
| Thị trường bất động sản | Quy mô nhỏ hơn, tập trung tại các thành phố và khu vực ven biển | Quy mô lớn, đa dạng từ Athens, Thessaloniki đến các đảo và khu vực du lịch |
| Điểm mạnh nổi bật | Mức đầu tư từ 300.000 EUR, môi trường sống Địa Trung Hải | Schengen, thị trường lớn, bất động sản đa dạng |
| Phù hợp với | Gia đình muốn xây dựng nơi cư trú lâu dài tại EU | Nhà đầu tư ưu tiên mobility và Schengen |
Điều kiện cụ thể có thể thay đổi theo loại tài sản, khu vực và thời điểm nộp hồ sơ; nhà đầu tư cần thẩm định hồ sơ theo quy định hiện hành.
Theo quy định của Cơ quan Di trú Síp, chương trình Immigration Permit dành cho nhà đầu tư yêu cầu khoản đầu tư tối thiểu 300.000 EUR.
Nhà đầu tư có thể lựa chọn một số hình thức như mua nhà/căn hộ từ chủ đầu tư với giá trị tối thiểu 300.000 EUR chưa bao gồm VAT, đầu tư vào bất động sản khác, vốn cổ phần của doanh nghiệp tại Síp hoặc các quỹ đầu tư đủ điều kiện. Bên cạnh khoản đầu tư, nhà đầu tư chính phải chứng minh thu nhập bảo đảm từ nước ngoài tối thiểu 50.000 EUR/năm, tăng thêm 15.000 EUR cho vợ/chồng và 10.000 EUR cho mỗi con phụ thuộc.
Như vậy, mức 300.000 EUR không nên được hiểu là toàn bộ ngân sách mà nhà đầu tư cần chuẩn bị. Ngoài vốn đầu tư còn có thuế, phí giao dịch, chi phí pháp lý và các khoản liên quan
Đây là điểm mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Nếu trước đây Golden Visa Hy Lạp nổi tiếng với ngưỡng 250.000 EUR, thì hiện nay con số này không còn áp dụng đại trà.
Tại những thị trường bất động sản có nhu cầu cao như khu vực Athens/Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo có dân số trên 3.100 người, mức đầu tư bất động sản đã được nâng lên 800.000 EUR.
Ở nhiều khu vực khác, mức đầu tư là 400.000 EUR. Mức 250.000 EUR vẫn tồn tại nhưng dành cho những trường hợp đặc biệt, chẳng hạn một số bất động sản được chuyển đổi hợp pháp từ công trình không phải nhà ở sang nhà ở hoặc các công trình lịch sử cần phục hồi, với những điều kiện đi kèm. Các quy định mới cũng đưa ra yêu cầu về diện tích tối thiểu 120 m² đối với một số bất động sản nhà ở thuộc diện áp dụng.
Nếu chỉ xét về mức vốn đầu vào phổ biến, Síp đang có lợi thế rõ ràng hơn Hy Lạp.
Một trong những lựa chọn phổ biến của chương trình Síp là mua nhà/căn hộ mới từ công ty phát triển bất động sản với giá trị tối thiểu 300.000 EUR chưa VAT. Điều này tạo ra một đặc điểm khá khác biệt: nhà đầu tư không chỉ mua một tài sản để đầu tư mà còn có thể gắn khoản đầu tư với mục tiêu xây dựng nơi ở lâu dài cho gia đình.
Các thành phố như Limassol, Nicosia, Larnaca hay Paphos có những đặc điểm thị trường khác nhau, từ trung tâm kinh doanh, giáo dục đến du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng.
Hy Lạp có lợi thế về quy mô thị trường. Nhà đầu tư có thể tiếp cận nhiều phân khúc từ căn hộ đô thị tại Athens, Thessaloniki cho đến bất động sản nghỉ dưỡng ở các khu vực ven biển và đảo.
Đặc biệt, dữ liệu của Ngân hàng Trung ương Hy Lạp cho thấy giá căn hộ tiếp tục tăng trong năm 2025 và quý I/2026. Năm 2025, giá căn hộ tăng trung bình 7,8%, trong đó căn hộ mới tăng 7,4% và căn hộ cũ tăng 8,1%.
Điều này cho thấy Hy Lạp vẫn là một thị trường bất động sản có động lực tăng trưởng đáng chú ý. Tuy nhiên, giá tăng cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải thận trọng hơn khi lựa chọn tài sản. Không phải bất động sản nào đủ điều kiện Golden Visa cũng đồng nghĩa với việc có thanh khoản tốt hoặc khả năng sinh lời cao.
Cả hai chương trình đều hướng đến việc tạo quyền cư trú cho nhà đầu tư ngoài EU, nhưng bản chất chương trình có sự khác biệt.
Chương trình Síp được xây dựng theo cơ chế Immigration Permit dành cho nhà đầu tư.
Một điểm đáng chú ý là chính sách yêu cầu nhà đầu tư duy trì khoản đầu tư, thu nhập và các điều kiện liên quan; cơ quan di trú có cơ chế kiểm tra định kỳ. Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư phải cung cấp hàng năm bằng chứng duy trì khoản đầu tư, thu nhập yêu cầu và bảo hiểm y tế trong trường hợp cần thiết.
Điều này khiến Síp phù hợp với những người xác định rõ mục tiêu xây dựng một nền tảng cư trú lâu dài tại quốc gia này.
Điểm mạnh lớn nhất của Hy Lạp nằm ở khả năng tiếp cận không gian Schengen.
Đây là lợi thế đặc biệt quan trọng với doanh nhân, nhà đầu tư thường xuyên đi lại giữa các quốc gia châu Âu hoặc gia đình có kế hoạch học tập, sinh sống tại châu Âu. Golden Visa Hy Lạp được cấp theo cơ chế quyền cư trú dành cho nhà đầu tư và yêu cầu hồ sơ bảo hiểm y tế theo quy định. Vì vậy, nếu tiêu chí hàng đầu là “quyền cư trú gắn với Schengen”, Hy Lạp có lợi thế mà Síp hiện chưa thể thay thế.
Đây là phần cần đặc biệt thận trọng. Quyền cư trú không tự động đồng nghĩa với cư trú thuế. Việc một cá nhân sở hữu residence permit tại Síp hay Hy Lạp không có nghĩa người đó mặc nhiên trở thành cư dân thuế và chịu thuế trên toàn bộ thu nhập theo cơ chế của quốc gia đó.
Nếu nhà đầu tư thực sự chuyển nơi sinh sống, thay đổi trung tâm lợi ích kinh tế hoặc đáp ứng các tiêu chí cư trú thuế, bài toán sẽ khác hoàn toàn. Síp có hệ thống thuế và cơ chế non-dom được nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm, trong khi Hy Lạp cũng có những chính sách thuế dành cho người nước ngoài đủ điều kiện.
Do đó, nếu mục tiêu của nhà đầu tư là tối ưu thuế, việc lựa chọn Síp hay Hy Lạp cần được thực hiện trong một chiến lược riêng về thuế, tài sản và cư trú – không nên chỉ dựa vào chương trình Golden Visa/Permanent Residence.
Câu trả lời phụ thuộc vào chữ “dễ” mà nhà đầu tư đang nói đến.
Vì vậy, không có một đáp án duy nhất cho mọi nhà đầu tư.
Điểm quan trọng là không nên nhìn vào con số 250.000, 300.000, 400.000 hay 800.000 EUR một cách độc lập. Một chương trình đầu tư định cư cần được đánh giá trên tổng chi phí, quyền lợi cư trú, khả năng mở rộng cho gia đình, chất lượng tài sản, nghĩa vụ thuế, tính thanh khoản và mục tiêu dài hạn.
Tại TPD Việt Nam, nhà đầu tư được hỗ trợ đánh giá mục tiêu định cư – ngân sách – nhu cầu gia đình – tài sản đầu tư – kế hoạch thuế và lộ trình cư trú trước khi lựa chọn chương trình. Không chọn chương trình “dễ nhất”. Hãy chọn chương trình phù hợp nhất với chiến lược tài sản và tương lai của gia đình. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 0966.000.131 để được hỗ trợ tư vấn.
Dịch vụ liên quan
Liên hệ với chúng tôi
