HY LẠP ĐỀ XUẤT TĂNG MỨC THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN LÊN 15%

Phát biểu mới nhất tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki, thủ tướng Hy Lạp Mitsotakis đã thông báo rằng quốc gia này có kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đối với người mua đến từ các nước ngoài EU từ 3% lên 15% . Thay đổi này có thể làm tăng đáng kể chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến những nhà đầu tư đang quan tâm Golden Visa Hy Lạp.

Đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản gấp 5 lần từ Hy Lạp

Hy Lạp đang xem xét một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản khi đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đối với công dân các nước thứ ba ngoài EU từ 3% lên 15%, tương đương mức tăng gấp 5 lần. Theo tuyên bố của Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki (TIF) lần thứ 90, chính sách mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2027 nếu được thông qua.

Theo Thủ tướng, dòng vốn từ các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt đến từ những thị trường như Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ và Israel, ở một mức độ nhất định là nguồn lực đáng hoan nghênh đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu từ người mua nước ngoài cũng được cho là đang góp phần tạo thêm áp lực lên giá bất động sản tại một số khu vực, khiến người dân Hy Lạp gặp nhiều khó khăn hơn trong việc mua nhà để ở.

thuế chuyển nhượng bất động sản hy lạp

Hiện tại, thuế chuyển nhượng bất động sản tại Hy Lạp được áp dụng ở mức 3%. Trên thực tế, tổng mức thuế tương đương khoảng 3,09% khi tính thêm khoản phụ phí dành cho chính quyền địa phương.

Khoản thuế này được tính dựa trên mức cao hơn giữa giá mua bán được các bên thỏa thuận và “giá trị khách quan” do Nhà nước Hy Lạp xác định. Người mua có trách nhiệm thanh toán thuế trước khi hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Nếu đề xuất mới được thông qua, mức thuế đối với công dân các nước thứ ba sẽ tăng lên 15% từ ngày 1/1/2027. Đây là mức tăng đáng kể, không chỉ làm thay đổi chi phí giao dịch mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán tài chính của các nhà đầu tư quốc tế khi mua bất động sản tại Hy Lạp.

Sự khác biệt về chi phí lớn như thế nào sau khi tăng thuế

Nếu được thông qua, việc nâng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với người mua đến từ các quốc gia ngoài EU sẽ tạo ra sự thay đổi rất lớn trong tổng chi phí sở hữu bất động sản tại Hy Lạp. Với mức thuế tăng thêm gấp 5 lần, khoản chi phí phát sinh thực tế có thể lên tới hàng chục nghìn euro đối với một thương vụ đầu tư.

Để hình dung rõ hơn, có thể xem xét ba mức mốc giá trị giao dịch được Hy Lạp áp dụng với nhà đầu tư Golden visa cạnh nhau như sau:

Giá trị bất động sản	Thuế ở mức 3%	Thuế ở mức 15%	Chi phí tăng thêm
250.000 EUR	7.500 EUR	37.500 EUR	+30.000 EUR
400.000 EUR	12.000 EUR	60.000 EUR	+48.000 EUR
800.000 EUR	24.000 EUR	120.000 EUR	+96.000 EUR

Như vậy, nhà đầu tư sẽ phải chi thêm khoảng 96.000 EUR so với hiện tại chỉ cho khoản thuế chuyển nhượng. Đây là mức chênh lệch đặc biệt đáng chú ý đối với các giao dịch tại Athens hoặc Thessaloniki, nơi ngưỡng đầu tư Golden Visa cao hơn và có thể lên tới 800.000 EUR đối với các khu vực thuộc diện áp

Đối với một bất động sản có giá trị 250.000 EUR, mức thuế hiện tại khoảng 7.500 EUR nếu tính đơn giản theo thuế suất 3%. Nếu áp dụng thuế suất 15%, khoản thuế sẽ tăng lên 37.500 EUR, tức cao hơn 30.000 EUR so với hiện tại.

thuế chuyển nhượng bất động sản hy lạp

Đây là mức đầu tư đặc biệt đáng quan tâm với các dự án đáp ứng điều kiện Golden Visa thông qua chuyển đổi công năng hoặc phục hồi bất động sản, vốn có thể thuộc nhóm tài sản có ngưỡng đầu tư từ 250.000 EUR – Nhóm dự án đang được rất nhiều nhà đầu tư Việt quan tâm.

GOLDEN VISA HY LẠP

Chính sách mới này có ảnh hưởng như thế nào đến nhà đầu tư Golden visa?

Tác động rõ nhất của chính sách mới này nằm ở tổng vốn cần chuẩn bị để hoàn tất khoản đầu tư, chứ không làm thay đổi trực tiếp mức vốn tối thiểu để đủ điều kiện Golden Visa. Nhưng điều đáng nói là thuế tăng không tạo thêm giá trị tài sản hay quyền lợi cư trú tương ứng, mà lại làm tăng đáng kể “giá vốn thực” của Golden Visa.

Chẳng hạn, một nhà đầu tư lựa chọn dự án 250.000 EUR sẽ không còn chỉ cần tính 250.000 EUR cho tài sản mà phải dự trù thêm các khoản thuế, phí giao dịch; riêng nếu thuế chuyển nhượng lên 15%, khoản thuế đã là 37.500 EUR. Với tài sản 800.000 EUR, tổng ngân sách thực tế cũng sẽ tiến gần mốc 1 triệu EUR nếu cộng cả các chi phí liên quan. Vì vậy, bài toán lựa chọn bất động sản sẽ chuyển từ “đủ mức đầu tư để lấy Golden Visa” sang “tối ưu tổng chi phí sở hữu và hiệu quả tài sản”.

thuế chuyển nhượng bất động sản hy lạp

ĐỌC THÊM:

Nhà đầu tư Golden visa Hy Lạp nên làm gì vào thời điểm hiện tại?

Nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng Chính phủ Hy Lạp đã công bố định hướng thay đổi, nhưng văn bản pháp luật chi tiết vẫn chưa được ban hành. Vì vậy, mức thuế 15% hiện mới là đề xuất và chưa phải chính sách đang có hiệu lực. Những nội dung quan trọng như phạm vi áp dụng, cách tính thuế và đặc biệt Golden Visa có được áp dụng ngoại lệ hay không vẫn cần chờ quy định chính thức.

Mặc dù vậy, ở góc độ chiến lược, đây vẫn là thời điểm các nhà đầu tư quan tâm đến Golden Visa Hy Lạp nên chủ động đánh giá lại kế hoạch thay vì chờ đến khi chính sách chính thức có hiệu lực. Nếu mức 15% được luật hóa từ ngày 1/1/2027 và không có ngoại lệ cho nhà đầu tư Golden Visa, việc hoàn tất giao dịch trước thời điểm này có thể giúp tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể.

Ngược lại, nếu lựa chọn chờ sang năm 2027, nhà đầu tư cần tính lại toàn bộ bài toán đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào mức vốn tối thiểu để đủ điều kiện Golden Visa. Giá mua, thuế chuyển nhượng, các chi phí hoàn tất giao dịch, khả năng khai thác cho thuê, tiềm năng tăng giá và mục tiêu cư trú của gia đình đều cần được đặt lên cùng một bài toán.

thuế chuyển nhượng bất động sản hy lạp

Điều quan trọng hiện nay là xác định đúng thời điểm, đúng loại tài sản và đúng cấu trúc giao dịch. Nhà đầu tư nên kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, khả năng đáp ứng điều kiện Golden Visa và đồng thời mô phỏng tổng chi phí trong cả hai kịch bản trước và sau ngày 1/1/2027. Đây cũng là lúc việc có một đơn vị am hiểu cả chương trình Golden Visa và thị trường bất động sản Hy Lạp trở nên quan trọng hơn, bởi một quyết định thiếu thông tin có thể khiến chi phí phát sinh cao hơn rất nhiều so với khoản thuế chênh lệch.

TPD Việt Nam có thể đồng hành cùng nhà đầu tư trong quá trình khảo sát và đánh giá cơ hội Golden Visa Hy Lạp, từ việc cập nhật chính sách, lựa chọn bất động sản phù hợp với mục tiêu của gia đình đến phân tích tổng chi phí và hiệu quả đầu tư. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 0966.000.131 để được hỗ trợ nhanh nhất!