Việc khai thác bất động sản Hy Lạp theo hình thức cho thuê ngắn hạn có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ bị thu hồi Golden Visa nếu vi phạm các quy định hiện hành. Những cảnh báo mới nhất từ Bộ trưởng Di trú và Tị nạn Hy Lạp tiếp tục cho thấy quốc gia này đang siết chặt việc thực thi pháp luật, hướng chương trình Golden Visa đến các khoản đầu tư thực chất và bền vững.

Hy Lạp cảnh báo thu hồi Golden Visa nếu vi phạm quy định cho thuê bất động sản

Ngày 15/10/2026, tại Prodexpo 2026, hội nghị bất động sản thường niên tổ chức ở Athens, Bộ trưởng Di trú và Tị nạn Hy Lạp Thanos Plevris đưa ra cảnh báo về những giao dịch có dấu hiệu lách quy định đầu tư Golden Visa, đồng thời nhấn mạnh việc xử lý các trường hợp vi phạm lệnh cấm cho thuê ngắn hạn.

Theo thông tin được đài truyền hình công cộng Hy Lạp ERT đưa tin, cơ quan chức năng không chấp nhận những thỏa thuận mua bán được thiết kế nhằm hạ thấp giá trị đầu tư thực tế xuống dưới ngưỡng pháp lý. Chẳng hạn, một bất động sản được ghi nhận có giá 250.000 EUR nhưng người mua được hoàn trả một phần giá trị thông qua các thỏa thuận thuê nhà có thể bị xem xét xử lý.

Bộ trưởng cũng cảnh báo về trường hợp nhà đầu tư sử dụng hợp đồng cho thuê lại để gián tiếp khai thác bất động sản theo hình thức lưu trú ngắn hạn, dù chương trình Golden Visa không cho phép hoạt động này đối với các tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh.

Cần lưu ý rằng tuyên bố ngày 15/10/2026 là cảnh báo về việc thực thi các quy định hiện hành, không đồng nghĩa với việc Hy Lạp đã công bố một đạo luật mới vào thời điểm đó. Tuy nhiên, thông điệp từ cơ quan quản lý cho thấy các hành vi vi phạm có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng đối với quyền cư trú của nhà đầu tư.

• CHƯƠNG TRÌNH GOLDEN VISA HY LẠP

Quy định cấm cho thuê ngắn hạn bất động sản Golden Visa tại Hy Lạp

Cơ sở pháp lý và mức phạt khi vi phạm

Theo Điều 100 của Bộ luật Di trú Hy Lạp (Luật 5038/2023), được sửa đổi bởi Luật 5100/2024, bất động sản được sử dụng để đáp ứng điều kiện cấp Golden Visa thuộc diện điều chỉnh không được khai thác cho thuê hoặc cho thuê lại ngắn hạn theo mô hình kinh tế chia sẻ.

Các biện pháp xử lý được đề cập bao gồm:

• Thu hồi hoặc không gia hạn giấy phép cư trú: Nhà đầu tư có thể mất quyền cư trú theo diện Golden Visa nếu vi phạm các quy định áp dụng.
• Phạt hành chính 50.000 EUR: Khoản phạt có thể được áp dụng đối với chủ sở hữu hoặc người nắm giữ bất động sản theo quy định liên quan.
• Rủi ro từ hợp đồng cho thuê lại: Việc giao tài sản cho bên thứ ba không mặc nhiên giúp chủ sở hữu tránh trách nhiệm nếu mô hình khai thác thực tế vi phạm lệnh cấm.

Thông tư do Bộ Di trú Hy Lạp ban hành năm 2024 cũng đã hướng dẫn các văn phòng khu vực xử lý những trường hợp vi phạm thông qua việc thu hồi hoặc không gia hạn giấy phép, đồng thời áp dụng chế tài hành chính theo quy định.

Cho thuê ngắn hạn được xác định như thế nào?

Theo nội dung được đề cập trong Thông tư 1/2026, định nghĩa cho thuê ngắn hạn được xác định dựa trên thời hạn hợp đồng và phạm vi dịch vụ cung cấp. Cụ thể, hình thức này thường bao gồm các hợp đồng thuê hoặc cho thuê lại dưới 60 ngày, trong đó dịch vụ chỉ giới hạn ở chỗ ở và cung cấp ga trải giường, không bao gồm các dịch vụ bổ sung khác.

Điều đáng chú ý là việc đăng tải bất động sản trên Airbnb, Booking.com hay một nền tảng kỹ thuật số khác không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất hoạt động cho thuê. Ngược lại, ngay cả khi không sử dụng nền tảng trực tuyến, giao dịch vẫn có thể thuộc phạm vi điều chỉnh nếu đáp ứng các tiêu chí pháp lý.

Nhà đầu tư cũng không nên mặc định rằng việc ký hợp đồng với một đơn vị vận hành hoặc bên thuê trung gian sẽ giúp hoạt động cho thuê lại được miễn trừ. Nếu bên thuê dài hạn tiếp tục cho khách thuê lưu trú dưới 60 ngày theo mô hình bị cấm, bất động sản vẫn có thể nằm trong phạm vi xử lý.

Những trường hợp nào có thể được áp dụng ngoại lệ?

Các quy định có đề cập đến một số trường hợp không thuộc phạm vi cấm, bao gồm hợp đồng thuê dài hạn và việc cho thuê lại cho khách sạn hoặc doanh nghiệp du lịch cung cấp các dịch vụ bổ sung ngoài chỗ ở.

Ngoài ra, một số bất động sản được mua theo quy định trước khi Luật 5100/2024 có hiệu lực hoặc các khoản đầu tư hoàn tất trong giai đoạn chuyển tiếp có thể được áp dụng cơ chế khác.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần kiểm tra chính xác thời điểm giao dịch, loại giấy phép, tình trạng pháp lý của bất động sản và mô hình kinh doanh dự kiến. Không nên mặc định mọi hợp đồng dài hạn hoặc mọi thỏa thuận với doanh nghiệp du lịch đều đương nhiên hợp pháp.

Cảnh giác với quảng cáo Golden Visa Hy Lạp giá thấp hơn ngưỡng đầu tư

Bên cạnh hoạt động cho thuê ngắn hạn, cơ quan chức năng Hy Lạp cũng cảnh báo về những giao dịch được thiết kế để giảm giá trị đầu tư thực tế xuống dưới mức tối thiểu theo quy định.

Theo thông tin được các nguồn tin quốc tế dẫn lại, một số quảng cáo từng chào bán bất động sản với giá 180.000–230.000 EUR nhưng vẫn giới thiệu là đủ điều kiện xin Golden Visa, trong bối cảnh ngưỡng đầu tư tại nhiều khu vực đã tăng lên.

Từ ngày 1/9/2024, Hy Lạp áp dụng ngưỡng đầu tư 800.000 EUR tại một số khu vực có nhu cầu cao và 400.000 EUR tại nhiều khu vực khác, theo các điều kiện cụ thể. Mức 250.000 EUR vẫn được duy trì cho một số trường hợp đặc biệt, chẳng hạn bất động sản được chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở hoặc một số công trình thuộc diện bảo tồn, với các điều kiện pháp lý tương ứng.

Vì vậy, 250.000 EUR không phải ngưỡng đầu tư áp dụng chung cho mọi bất động sản tại Hy Lạp. Nhà đầu tư cần xác định chính xác khu vực, loại tài sản, điều kiện đủ tư cách và các quy định áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.

Những giao dịch hoàn tiền ngoài hợp đồng, hoàn trả một phần giá mua thông qua thỏa thuận phụ hoặc quảng cáo cam kết có Golden Visa với số vốn thấp bất thường đều cần được xem xét thận trọng. Giá bán thấp không tự động đồng nghĩa với gian lận, nhưng mọi cấu trúc giao dịch làm sai lệch giá trị đầu tư thực tế đều có thể kéo theo rủi ro pháp lý đáng kể. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc thẩm định độc lập và kiểm tra tính tuân thủ của giao dịch trước khi chuyển tiền là bước không nên bỏ qua.

Nhà đầu tư nên lựa chọn hình thức khai thác bất động sản nào?

Khi cho thuê ngắn hạn không phải phương án phù hợp, nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc nhiều mô hình khai thác bất động sản khác tại Hy Lạp. Điều quan trọng là lựa chọn hình thức phù hợp với quy định Golden Visa, đặc điểm tài sản và mục tiêu tài chính của gia đình.

Cho thuê nhà ở dài hạn

Đây là phương án đáng cân nhắc đối với nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định và giảm tần suất quản lý tài sản. Chủ sở hữu có thể cho cá nhân, gia đình hoặc người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Hy Lạp thuê theo hợp đồng dài hạn.

Mô hình này phù hợp với căn hộ gần trung tâm thành phố, trường học, bệnh viện, khu văn phòng hoặc hệ thống giao thông công cộng. Thời hạn hợp đồng và điều khoản thuê cần được xây dựng phù hợp với pháp luật Hy Lạp.

Cho thuê căn hộ có nội thất theo hợp đồng dài hạn

Căn hộ được trang bị nội thất có thể hướng đến chuyên gia nước ngoài, nhân sự doanh nghiệp hoặc gia đình cần chỗ ở sẵn sàng sử dụng. Hình thức này giúp chủ sở hữu tạo lợi thế cạnh tranh mà không nhất thiết phải phụ thuộc vào lượng khách du lịch theo mùa.

Tuy nhiên, cần phân biệt hợp đồng thuê nhà ở dài hạn với mô hình lưu trú ngắn ngày. Việc có sẵn nội thất không quyết định tính hợp pháp; bản chất hợp đồng và cách vận hành mới là những yếu tố cần được xem xét.

Cho thuê cho doanh nghiệp hoặc chuyên gia nước ngoài

Nhà đầu tư có thể tìm kiếm khách thuê là doanh nghiệp có nhu cầu bố trí nhà ở cho nhân viên, chuyên gia hoặc quản lý được điều chuyển sang Hy Lạp. Hợp đồng có thể được thiết kế theo thời hạn phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.

Phương án này có thể giúp giảm thời gian tìm khách thuê nếu hợp đồng được duy trì ổn định. Dù vậy, cần kiểm tra mục đích sử dụng tài sản, chủ thể ký hợp đồng và cách thức sử dụng thực tế để bảo đảm tuân thủ quy định hiện hành.

Hợp tác với đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp

Đối với nhà đầu tư không thường xuyên sinh sống tại Hy Lạp, thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp có thể là giải pháp giúp theo dõi hợp đồng, bảo trì tài sản, thu tiền thuê và xử lý các vấn đề phát sinh.

Trước khi ký kết, nhà đầu tư nên kiểm tra năng lực vận hành, phí dịch vụ, cơ chế báo cáo doanh thu và trách nhiệm pháp lý của đơn vị quản lý. Đặc biệt, cần xác định rõ mô hình cho thuê được triển khai có phù hợp với điều kiện Golden Visa hay không, thay vì chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận.

TPD Việt Nam khuyến nghị gì cho nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp?

Những cảnh báo mới nhất từ cơ quan chức năng Hy Lạp là lời nhắc nhở rằng đầu tư bất động sản để nhận quyền cư trú không đơn thuần là bài toán lựa chọn tài sản và kỳ vọng lợi nhuận. Tính hợp pháp của giao dịch, điều kiện duy trì giấy phép và chiến lược khai thác sau đầu tư đều cần được xem xét đồng bộ.

TPD Việt Nam khuyến nghị nhà đầu tư:

• Thẩm định pháp lý trước khi đặt cọc: Xác minh giá trị giao dịch thực tế, hồ sơ sở hữu, điều kiện đủ tư cách Golden Visa và các nghĩa vụ liên quan.
• Kiểm tra kỹ mô hình cho thuê: Không mặc định rằng hợp đồng cho thuê lại hoặc việc ủy quyền cho đơn vị vận hành sẽ giúp tránh lệnh cấm.
• Đánh giá dòng tiền thận trọng: Xem xét giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí quản lý, thuế và bảo trì thay vì chỉ dựa vào lợi nhuận được quảng cáo.
• Lựa chọn đối tác tư vấn uy tín: Ưu tiên đơn vị có quy trình thẩm định rõ ràng, phối hợp với luật sư và chuyên gia tại Hy Lạp, đồng thời minh bạch về các rủi ro có thể phát sinh.

Với kinh nghiệm tư vấn các chương trình đầu tư định cư quốc tế, TPD Việt Nam hướng đến việc hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận thông tin có cơ sở, đánh giá phương án phù hợp với mục tiêu gia đình và kết nối với các đối tác chuyên môn để kiểm tra tính khả thi của từng giao dịch.

ĐỌC THÊM:

• VỊ TRÍ ĐẦU TƯ VÀ CHI PHÍ BAN ĐẦU CÓ VAI TRÒ CHIẾN LƯỢC TRONG CHƯƠNG TRÌNH THỊ THỰC VÀNG HY LẠP

Golden Visa không chỉ là tấm vé tiếp cận châu Âu, mà còn là một quyết định đầu tư dài hạn cần được bảo vệ bằng sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Thay vì chạy theo những lời chào mời vốn thấp bất thường hoặc cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhà đầu tư nên ưu tiên phương án minh bạch về pháp lý, bền vững về dòng tiền và phù hợp với kế hoạch cư trú của gia đình.

Liên hệ TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn lộ trình đầu tư định cư Hy Lạp và đánh giá các phương án bất động sản phù hợp với mục tiêu.