Cho thuê bất động sản Golden Visa Châu Âu từng được xem là một trong những cách giúp nhà đầu tư quốc tế tối ưu hóa giá trị tài sản trong thời gian duy trì quyền cư trú. Tuy nhiên, khi các quốc gia châu Âu ngày càng siết chính sách nhà ở và quản lý thị trường cho thuê ngắn hạn, quyền khai thác bất động sản không còn là câu chuyện “mua nhà rồi cho thuê” đơn giản. Vậy mỗi quốc gia đang áp dụng quy định ra sao và nhà đầu tư nên linh hoạt trong phân bổ sử dụng tài sản như thế nào? Tất cả hãy cùng TPD Việt Nam giải đáp ngay trong nội dung dưới đây.

Quy định cho thuê bất động sản Golden Visa Châu Âu đang thay đổi như thế nào?

Trong giai đoạn trước, bất động sản là một trong những lựa chọn phổ biến của các chương trình Golden Visa tại châu Âu. Nhà đầu tư vừa có thể sở hữu tài sản, vừa kỳ vọng vào khả năng tăng giá và nguồn thu từ việc cho thuê.

Tuy nhiên, áp lực về giá nhà và nguồn cung nhà ở tại nhiều thành phố châu Âu đã khiến chính sách thay đổi theo hướng kiểm soát chặt hơn. Điểm đáng chú ý là không có một quy định chung của EU về việc nhà đầu tư Golden Visa được hay không được cho thuê bất động sản. Quyền khai thác tài sản phụ thuộc vào pháp luật của từng quốc gia, loại hình đầu tư, thời điểm mua tài sản và thậm chí quy hoạch của từng thành phố.

Do đó, nhà đầu tư cần phân biệt ít nhất ba khái niệm:

• Cho thuê dài hạn: thường là hình thức ít chịu hạn chế hơn và tạo dòng tiền ổn định.
• Cho thuê ngắn hạn: thường gắn với Airbnb, Booking hoặc mô hình lưu trú du lịch và chịu nhiều quy định hơn.
• Cho thuê lại (sublease): một số chương trình có thể cấm hoàn toàn dù chủ sở hữu vẫn được phép cho thuê trực tiếp.

Chính sự khác biệt này khiến việc đánh giá bất động sản Golden Visa có được cho thuê không cần được thực hiện trước khi đầu tư thay vì sau khi tài sản đã được mua.

Dưới đây là bảng tổng hợp cơ bản các quy định pháp lý của mỗi quốc gia về việc sử dụng tài sản dạng bất động sản khi tham gia Golden visa:

Hy Lạp: Cho thuê dài hạn được duy trì, nhưng Golden Visa mới bị cấm khai thác ngắn hạn

Hy Lạp là ví dụ rõ nét nhất cho xu hướng chuyển từ mô hình khai thác du lịch ngắn hạn sang cho thuê dài hạn. Theo quy định hiện hành, bất động sản được sử dụng để cấp hoặc gia hạn Golden Visa có thể được cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, đối với nhóm tài sản thuộc diện áp dụng quy định mới, việc cho thuê ngắn hạn trong mô hình kinh tế chia sẻ, chẳng hạn Airbnb, cũng như cho thuê lại bị cấm. Vi phạm có thể dẫn tới thu hồi giấy phép cư trú và mức phạt hành chính €50.000.

Điều này tạo ra một thay đổi quan trọng trong bài toán đầu tư. Nếu trước đây nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào doanh thu cao trong mùa du lịch thông qua việc cho thuê theo ngày hoặc theo tuần, thì với tài sản thuộc phạm vi hạn chế mới, chiến lược phù hợp hơn là hướng tới long-term rental.

Đặc biệt, nhà đầu tư cũng cần chú ý rằng quy định không áp dụng đồng nhất cho mọi bất động sản Golden Visa trong mọi thời kỳ. Một số tài sản được mua theo quy định cũ hoặc thuộc giai đoạn chuyển tiếp có cách xử lý khác. Vì vậy, thời điểm mua và cơ sở pháp lý của khoản đầu tư là yếu tố cần được kiểm tra riêng.

Bên cạnh vấn đề cho thuê, Hy Lạp cũng đã nâng đáng kể ngưỡng đầu tư bất động sản tại nhiều khu vực. Từ các thay đổi năm 2024, mức €800.000 áp dụng tại Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người; trong nhiều khu vực khác, ngưỡng phổ biến là €400.000, bên cạnh một số ngoại lệ bất động sản chuyển đổi mục đích từ €250.000.

CHƯƠNG TRÌNH GOLDEN VISA HY LẠP

Bồ Đào Nha: Golden Visa đã rời khỏi bất động sản nhà ở

Bồ Đào Nha là trường hợp cần đặc biệt lưu ý bởi thị trường này không còn cho phép đầu tư bất động sản nhà ở để đáp ứng điều kiện Golden Visa mới. Theo AIMA, các lựa chọn ARI hiện hành bao gồm những hình thức như tạo việc làm, đầu tư vào nghiên cứu khoa học, văn hóa và một số hình thức chuyển vốn; hoạt động đầu tư không được trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm đầu tư bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhà đầu tư đang tìm một chương trình Golden Visa mới tại Bồ Đào Nha với mục tiêu mua căn hộ rồi cho thuê, mô hình này không còn phù hợp với cấu trúc chương trình hiện tại. Đối với những nhà đầu tư đã tham gia chương trình từ giai đoạn trước, câu chuyện lại khác. Quyền sở hữu, khai thác và cho thuê tài sản phải được xem xét theo thời điểm đầu tư, loại tài sản và các quy định bất động sản hiện hành tại địa phương.

Đây là một bài học quan trọng: không nên sử dụng dữ liệu của chương trình Golden Visa trong quá khứ để suy luận cho chương trình hiện tại.

Tây Ban Nha: Không còn là thị trường Golden Visa bất động sản cho nhà đầu tư mới

Tây Ban Nha thậm chí còn đi xa hơn so với việc loại bỏ một hình thức đầu tư như Bồ Đào Nha. Từ ngày 03/04/2025, Tây Ban Nha chính thức chấm dứt việc cấp Golden Visa gắn với đầu tư bất động sản, đồng thời bãi bỏ cơ chế visa dành cho nhà đầu tư theo quy định mới.

Do đó, việc đưa Tây Ban Nha vào danh sách các thị trường Golden Visa bất động sản hiện hành để so sánh khả năng cho thuê là không còn chính xác đối với nhà đầu tư mới năm 2026. Tuy nhiên, Tây Ban Nha vẫn đáng được quan tâm khi phân tích xu hướng quản lý bất động sản châu Âu. Quốc gia này đang tăng cường quản lý hoạt động cho thuê ngắn hạn và từng xây dựng cơ chế đăng ký đối với các loại hình cho thuê ngắn hạn. Đồng thời, pháp luật địa phương và khu vực tự trị vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà ở du lịch.

Vì vậy, bài học từ Tây Ban Nha tương đối rõ: một thị trường bất động sản hấp dẫn không đồng nghĩa với việc bất động sản đó còn có thể được sử dụng làm công cụ để đạt Golden Visa. Nhà đầu tư cần tách riêng hai bài toán: đầu tư bất động sản và đầu tư để có quyền cư trú.

Malta: Cần phân biệt MPRP với Golden Visa bất động sản

Malta thường được nhắc đến cùng nhóm Golden Visa châu Âu, nhưng về bản chất chương trình hiện hành là Malta Permanent Residence Programme – MPRP, tức chương trình thường trú nhân thông qua đầu tư. MPRP yêu cầu người tham gia phải đáp ứng điều kiện về bất động sản, theo hình thức mua hoặc thuê và duy trì bất động sản đủ điều kiện trong tối thiểu 5 năm. 

Theo Residency Malta, sau 5 năm, người hưởng chương trình không còn bắt buộc phải giữ chính bất động sản đủ điều kiện ban đầu, nhưng vẫn phải duy trì một bất động sản cư trú tại Malta nếu muốn tiếp tục đáp ứng điều kiện cư trú.

Điểm này cho thấy một khác biệt quan trọng: bất động sản trong MPRP trước hết là một thành phần để đáp ứng điều kiện cư trú, chứ không đơn thuần là tài sản được mua nhằm tối đa hóa lợi suất cho thuê.

Do đó, khi xây dựng phương án tài chính, nhà đầu tư cần tính toán riêng:

• Chi phí mua hoặc thuê bất động sản;
• Khoản đóng góp và phí chương trình;
• Nghĩa vụ duy trì tài sản;
• Khả năng chuyển nhượng sau thời gian yêu cầu;
• Dòng tiền nếu tài sản được khai thác cho thuê;
• Các quy định bất động sản và thuế liên quan.

Đây là lý do tại sao không nên đặt Malta cạnh Hy Lạp theo cách đơn giản là “nước nào cho Airbnb, nước nào không”. Hai chương trình có cấu trúc pháp lý và mục tiêu đầu tư khác nhau.

• CHƯƠNG TRÌNH THƯỜNG TRÚ NHÂN MALTA

Síp: Bài toán cho thuê cần nhìn cùng điều kiện duy trì cư trú

Síp cũng là một thị trường đáng chú ý trong nhóm chương trình cư trú thông qua đầu tư tại châu Âu. Theo quy định công bố bởi Chính phủ Síp, nhà đầu tư có thể sử dụng bất động sản đáp ứng điều kiện để xin Immigration Permit, với giá trị đầu tư bất động sản tối thiểu được quy định ở mức €300.000 cộng VAT nếu áp dụng. Nhà đầu tư cũng phải chứng minh nguồn thu nhập ổn định từ bên ngoài Síp; các nguồn thu nhập được chấp nhận có thể bao gồm tiền lương, cổ tức, lãi tiền gửi và tiền thuê.

Tuy nhiên, điều này không nên được hiểu đơn giản rằng mọi bất động sản thuộc chương trình đều có thể tự do khai thác Airbnb. Hoạt động cho thuê tại Síp còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật bất động sản, thuế và quy định liên quan đến loại hình lưu trú. Đáng chú ý, từ năm 2026, tiền thuê bất động sản tại Síp phải được thanh toán thông qua các phương thức điện tử được công nhận; đồng thời thu nhập cho thuê không còn chịu Special Defence Contribution từ năm tính thuế 2026, dù vẫn có nghĩa vụ liên quan đến GHS trong những trường hợp áp dụng.

Vì vậy, nhà đầu tư cần tách bạch quyền sở hữu tài sản, quyền cho thuê và nghĩa vụ thuế thay vì xem đây là một quyền duy nhất.

CHƯƠNG TRÌNH THƯỜNG TRÚ NHÂN SÍP

Nhà đầu tư nên thay đổi cách tính lợi nhuận từ bất động sản Golden Visa

Sự thay đổi chính sách khiến cách tính hiệu quả đầu tư cũng cần thay đổi. 

Không nên chỉ nhìn vào lợi suất Airbnb

Cho thuê ngắn hạn có thể tạo doanh thu cao hơn trong những giai đoạn cao điểm du lịch, nhưng đi kèm chi phí quản lý, tỷ lệ trống phòng, bảo trì, marketing, thuế và đặc biệt là rủi ro thay đổi pháp lý.

Khi nhiều quốc gia châu Âu đang tăng cường quản lý nhà ở du lịch, lợi suất dự kiến từ Airbnb không nên được mặc định là nguồn thu dài hạn.

Long-term rental trở thành một cấu phần đáng chú ý

Với những chương trình vẫn cho phép cho thuê dài hạn, nhà đầu tư có thể xây dựng mô hình dựa trên dòng tiền ổn định thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào mùa du lịch. Tuy nhiên, rental yield không phải là lợi nhuận ròng. Nhà đầu tư cần tính cả thuế, phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm, chi phí pháp lý và thời gian tài sản không có người thuê.

Đừng bỏ qua rủi ro thay đổi chính sách

Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha là những ví dụ cho thấy chính sách Golden Visa có thể thay đổi căn bản theo thời gian. Hy Lạp lại cho thấy ngay cả khi chương trình bất động sản vẫn tồn tại, cách khai thác tài sản cũng có thể bị điều chỉnh.

Vì vậy, chiến lược đầu tư dài hạn cần đặt câu hỏi: Nếu quy định cho thuê thay đổi sau 3–5 năm, tài sản còn phù hợp với mục tiêu tài chính hay không?

TPD Việt Nam: Định hướng chiến lược đầu tư gắn với mục tiêu định cư

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, lựa chọn một chương trình Golden Visa Châu Âu không nên chỉ dựa trên mức vốn tối thiểu hoặc khả năng mua bất động sản. Một phương án phù hợp cần được nhìn trên nhiều lớp: quyền cư trú, cấu trúc đầu tư, khả năng khai thác tài sản, dòng tiền, thuế, thời gian nắm giữ, thanh khoản và kế hoạch dài hạn của gia đình.

Đặc biệt với bất động sản, việc kiểm tra quyền cho thuê cần được thực hiện trước khi ký hợp đồng, bao gồm loại hình cho thuê được phép, thời hạn hợp đồng, quy định địa phương, giấy phép lưu trú ngắn hạn nếu có, nghĩa vụ thuế và ảnh hưởng của hoạt động cho thuê tới điều kiện duy trì chương trình.

Để được giải đáp, tư vấn theo mục tiêu cá nhân hóa của mỗi gia đình, quý nhà đầu tư có thể liên hệ trực tiếp đến TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ quý vị trên hành trình sở hữu Golden Visa Châu Âu.