Golden Visa Hy Lạp từng được biết đến như một trong những chương trình cư trú thông qua bất động sản được nhà đầu tư quốc tế quan tâm tại châu Âu. Tuy nhiên, những thay đổi về ngưỡng vốn và điều kiện bất động sản đã khiến bài toán đầu tư trở nên phức tạp hơn: nhà đầu tư không chỉ cần xác định bao nhiêu vốn cần bỏ ra, mà còn phải hiểu rõ rằng: nên đầu tư vào đâu và tài sản nào phù hợp với mục tiêu dài hạn?
Điểm đáng chú ý của chính sách hiện hành với chương trình thị thực vàng Hy Lạp là giá trị bất động sản không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng tham gia chương trình. Địa lý của tài sản, diện tích, loại hình bất động sản và mục đích sử dụng đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số vốn tối thiểu.
Theo cơ chế hiện hành, có thể hình dung thị trường thành ba nhóm chính:
| Nhóm đầu tư | Ngưỡng vốn | Đặc điểm chính |
| Khu vực trọng điểm | 800.000 EUR | Thị trường lớn, nhu cầu cao, yêu cầu đầu tư vào một bất động sản |
| Khu vực ngoài nhóm trọng điểm | 400.000 EUR | Mức vốn thấp hơn, phù hợp với chiến lược cân bằng giữa giá tài sản và khả năng khai thác |
| Bất động sản đặc thù | 250.000 EUR | Áp dụng cho một số tài sản chuyển đổi công năng hoặc công trình cần phục dựng |
Đối với bất động sản nhà ở thuộc hai ngưỡng 400.000 EUR và 800.000 EUR, quy định còn đặt ra yêu cầu về một bất động sản duy nhất và diện tích tối thiểu 120 m². Trong khi đó, một số tài sản thuộc nhóm 250.000 EUR có cơ chế riêng.
Như vậy, lựa chọn một căn hộ tại Athens với mức giá 800.000 EUR và lựa chọn một dự án 250.000 EUR chuyển đổi công năng không đơn thuần là hai phương án khác nhau về giá. Chúng là hai chiến lược đầu tư khác nhau, với yêu cầu pháp lý, đặc điểm tài sản và triển vọng khai thác khác nhau.
Một trong những thay đổi quan trọng của Golden Visa Hy Lạp là sự phân tầng theo địa lý.
Athens và khu vực Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini cùng một số đảo có dân số trên 3.100 người thuộc nhóm thị trường có ngưỡng đầu tư cao.
Đây cũng là những khu vực tập trung hoạt động kinh tế, du lịch, hạ tầng và nhu cầu nhà ở lớn. Vì vậy, nhà đầu tư phải chấp nhận mức vốn đầu vào cao hơn để đổi lấy khả năng tiếp cận những thị trường bất động sản có tính quốc tế cao.
Athens đặc biệt đáng chú ý khi nhiều dự án hạ tầng và đô thị quy mô lớn đang tiếp tục tác động đến cấu trúc thị trường. Với nhà đầu tư ưu tiên giá trị tài sản, vị trí trung tâm và khả năng thanh khoản, đây có thể là nhóm thị trường cần được phân tích kỹ, thay vì chỉ nhìn vào số vốn tối thiểu.
Không phải toàn bộ Hy Lạp đều nằm trong nhóm 800.000 EUR. Tại nhiều khu vực khác, mức đầu tư tối thiểu là 400.000 EUR đối với bất động sản đáp ứng điều kiện chương trình. Đây là nhóm thị trường tạo ra một bài toán khác: với cùng một ngân sách, nhà đầu tư có thể tiếp cận bất động sản có diện tích và công năng tốt hơn so với các khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, giá mua thấp hơn không đồng nghĩa tài sản chắc chắn hiệu quả hơn. Nhà đầu tư cần đánh giá nhu cầu thuê thực tế, hạ tầng giao thông, tốc độ phát triển đô thị và thanh khoản trước khi lựa chọn.
Một bất động sản có giá dễ tiếp cận nhưng nằm xa trung tâm việc làm, trường học, phương tiện công cộng hoặc tiện ích thiết yếu có thể gặp khó khăn khi khai thác cho thuê và chuyển nhượng.
Mức 250.000 EUR thường được nhắc đến như một trong những điểm hấp dẫn nhất của Golden Visa Hy Lạp. Tuy nhiên, đây không phải là mức giá áp dụng đại trà cho mọi căn hộ.
Theo cơ chế hiện hành, ngưỡng này gắn với những trường hợp đặc thù, nổi bật là bất động sản được chuyển đổi từ mục đích sử dụng khác sang nhà ở hoặc các công trình thuộc diện cần phục dựng, bảo tồn. Enterprise Greece cũng xác nhận mức 250.000 EUR áp dụng cho các bất động sản công nghiệp được chuyển đổi thành nhà ở và các công trình lịch sử thuộc diện phục hồi.
Đây là điểm nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.
Mức vốn thấp hơn giúp giảm đáng kể khoản đầu tư ban đầu, nhưng đổi lại, hồ sơ pháp lý và tiến độ dự án cần được kiểm tra kỹ hơn. Với bất động sản chuyển đổi công năng, nhà đầu tư cần quan tâm đến tình trạng pháp lý, giấy phép, tiến độ cải tạo và việc tài sản cuối cùng có đáp ứng đầy đủ điều kiện của chương trình hay không.
Nói cách khác, 250.000 EUR không nên được hiểu đơn giản là “Golden Visa giá rẻ”. Đây là một nhóm sản phẩm đầu tư có cấu trúc riêng và cần quy trình thẩm định riêng. Thường các dự án đáp ứng được tiêu chuẩn này không nhiều.
Một sai lầm phổ biến khi lập ngân sách Golden Visa là chỉ tính đúng số tiền mua bất động sản. Trên thực tế, nhà đầu tư cần dự trù thêm các khoản thuế, lệ phí và chi phí liên quan đến giao dịch. Cụ thể được TPD Việt Nam nêu rõ dưới đây:
Theo cơ quan thuế Hy Lạp, người mua bất động sản phải nộp thuế chuyển nhượng ở mức 3% trên giá trị chịu thuế của tài sản. Do đó, nếu chỉ lấy mức vốn tối thiểu làm ngân sách, nhà đầu tư có thể đánh giá thấp số tiền thực tế cần chuẩn bị.
Ví dụ, xét riêng thuế chuyển nhượng theo mức 3%: Bất động sản trị giá 250.000 EUR → khoảng 7.500 EUR thuế chuyển nhượng.
Bất động sản trị giá 400.000 EUR → khoảng 12.000 EUR.
Bất động sản trị giá 800.000 EUR → khoảng 24.000 EUR.
Đây mới chỉ là phép tính minh họa trên mức thuế chuyển nhượng 3%; tổng chi phí giao dịch thực tế còn phụ thuộc vào cấu trúc thương vụ và các khoản phí liên quan.
Đặc biệt lưu ý, theo thông báo mới nhất được đưa ra, thuế chuyển nhượng bất động sản tại Hy Lạp có thể tăng gấp 5 lần – tức là 15% với mốc thời gian sắp tới. Vì vậy nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý cập nhật tin tức để nắm rõ và đưa ra quyết định kịp thời, tránh tốn thêm nhiều chi phí.
Ngoài chi phí bất động sản, hồ sơ Golden Visa còn có lệ phí hành chính. Theo National Registry of Administrative Public Services của Hy Lạp, lệ phí cấp giấy phép cư trú cho nhà đầu tư là 2.000 EUR, cộng 16 EUR phí in thẻ, tổng cộng 2.016 EUR cho thủ tục cấp ban đầu trong các trường hợp được nêu trên hệ thống.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn cần tính đến các khoản chi phí như tư vấn pháp lý, công chứng, dịch thuật, bảo hiểm và quản lý tài sản nếu đầu tư từ xa.
Vì vậy, ngân sách Golden Visa nên được xây dựng theo tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ lấy ngưỡng 250.000, 400.000 hay 800.000 EUR làm con số cuối cùng.
Một yếu tố khác khiến vị trí trở nên quan trọng là cách thức khai thác bất động sản.
Các quy định hiện hành của chương trình hạn chế việc sử dụng bất động sản Golden Visa để cho thuê ngắn hạn. Enterprise Greece nêu rõ bất động sản nhà ở được mua theo chương trình không được sử dụng cho mục đích cho thuê ngắn hạn.
Điều này khiến nhà đầu tư cần chuyển trọng tâm từ mô hình khai thác lưu trú ngắn ngày sang khả năng tạo giá trị dài hạn của tài sản.
Một căn hộ gần hệ thống Metro, khu thương mại, trường đại học, bệnh viện hoặc các trung tâm việc làm có thể có lợi thế hơn khi tìm khách thuê dài hạn. Do đó, khi khảo sát bất động sản, thay vì chỉ hỏi “giá/m² bao nhiêu?”, nhà đầu tư nên đặt thêm những câu hỏi:
Đây là cách tiếp cận giúp đánh giá chất lượng vị trí dưới góc độ đầu tư, thay vì chỉ dưới góc độ định cư.
Đặc biệt với nhóm 250.000 EUR, cần kiểm tra kỹ hồ sơ chuyển đổi công năng hoặc hồ sơ phục dựng. Nhà đầu tư nên yêu cầu xác minh tình trạng pháp lý của tài sản, giấy phép liên quan, tiến độ dự án và khả năng hoàn thiện các điều kiện cần thiết trước khi ký kết.
Dịch vụ quản lý tài sản có thể hỗ trợ các công việc như tìm kiếm khách thuê, quản lý hợp đồng, bảo trì và xử lý các vấn đề phát sinh.
XEM THÊM CHỦ ĐỀ:
Golden Visa Hy Lạp hiện không còn đơn thuần là bài toán mua một bất động sản đạt ngưỡng vốn. Vị trí, loại hình tài sản, tổng chi phí ban đầu, khả năng khai thác và tính pháp lý cần được xem xét đồng thời trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Với nhà đầu tư Việt Nam, việc xây dựng một lộ trình phù hợp ngay từ đầu có thể giúp hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình lựa chọn tài sản và chuẩn bị hồ sơ cư trú. Tại TPD Việt Nam, khách hàng sẽ được cung cấp giải pháp tư vấn chương trình định cư – đầu tư quốc tế, hỗ trợ nhà đầu tư tìm hiểu cơ hội Golden Visa Hy Lạp, phân tích cấu trúc đầu tư, thẩm định dự án và xây dựng lộ trình phù hợp với mục tiêu tài sản, cư trú và kế hoạch gia đình.
Liên hệ TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn chi tiết về chương trình Golden Visa Hy Lạp và các cơ hội bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của bạn.
Tin mới
Nhiều người đọc
Tin tức liên quan
Liên hệ với chúng tôi
Bình luận: