Thị trường bất động sản Hy Lạp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư quốc tế đang chuyển hướng sang chiến lược cho thuê bất động sản dài hạn để thỏa mãn điều kiện chương trình Golden visa. Vậy hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn này có thực sự là chiến lược đầu tư lợi nhuận hấp dẫn hay chỉ là giải pháp tạm thời? Cùng TPD Việt Nam tìm hiểu. 

Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn từ bất động sản Golden visa Hy Lạp 

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của chương trình Golden Visa Hy Lạp trong giai đoạn 2024–2026 là quy định cấm cho thuê ngắn hạn đối với các bất động sản được sử dụng để xin hoặc gia hạn thẻ cư trú đầu tư. Theo Luật 5100/2024 của Hy Lạp, các bất động sản được mua nhằm phục vụ cho việc cấp hoặc gia hạn giấy phép cư trú diện nhà đầu tư “bị nghiêm cấm cho thuê ngắn hạn”. Quy định này áp dụng cho cả các bất động sản thuộc ngưỡng đầu tư €250.000, €400.000 và €800.000, bao gồm cả các dự án chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở.

Nếu vi phạm, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với mức phạt hành chính lên tới 50.000 EUR cho mỗi bất động sản, đồng thời có nguy cơ bị thu hồi hoặc không được gia hạn Golden Visa. Đây là biện pháp mạnh tay của Chính phủ Hy Lạp nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản và tăng nguồn cung nhà ở cho cư dân địa phương. 

Tuy nhiên, quy định này không cấm cho thuê dài hạn. Nhà đầu tư vẫn được phép ký hợp đồng thuê từ 6 tháng trở lên, tạo nguồn thu ổn định và tuân thủ đầy đủ yêu cầu pháp lý của chương trình Golden Visa. Chính vì vậy, cho thuê dài hạn đang trở thành chiến lược khai thác tài sản an toàn và bền vững hơn cho các nhà đầu tư quốc tế tại Hy Lạp khi hướng tới mục đích định cư.

Chuyển hướng sang cho thuê dài hạn có phải chiến lược lợi nhuận tốt?

Thị trường bất động sản Athens – Cầu vượt cung và những tín hiệu tích cực

Athens hiện là tâm điểm của thị trường bất động sản Hy Lạp nhờ nhu cầu thuê nhà tăng mạnh trong khi nguồn cung vẫn ở mức hạn chế.

Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (Bank of Greece), giá căn hộ tại Hy Lạp tiếp tục tăng mạnh trong năm 2024–2025, đặc biệt tại khu vực Attica – nơi bao gồm Athens. Báo cáo thường niên 2024 của ngân hàng này cũng nhấn mạnh việc Chính phủ tăng ngưỡng đầu tư Golden Visa lên 800.000 EUR tại Attica và đồng thời cấm sử dụng bất động sản Golden Visa cho thuê ngắn hạn, qua đó thúc đẩy nguồn cung quay trở lại thị trường thuê dài hạn. 

Một số nghiên cứu của các ngân hàng và tổ chức tại Hy Lạp ước tính các thành phố lớn đang thiếu khoảng 180.000 căn nhà để đáp ứng nhu cầu thuê và mua ở thực. Tình trạng này khiến giá thuê tại Athens liên tục đi lên và tỷ lệ lấp đầy ở các khu vực trung tâm duy trì ở mức rất cao. 

Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu tích cực bởi giá thuê tăng không chỉ phản ánh nhu cầu thực lớn, mà còn cho thấy khả năng duy trì dòng tiền ổn định bằng đồng EUR trong nhiều năm tới.

Cho thuê dài hạn theo chính sách của chủ đầu tư

Một trong những phân khúc được quan tâm nhất hiện nay là các dự án bất động sản thương mại chuyển đổi sang nhà ở, vẫn đủ điều kiện tham gia Golden Visa với mức đầu tư chỉ từ 250.000 EUR.

Theo quy định của Luật 5100/2024, đây là nhóm tài sản đặc biệt được hưởng mức đầu tư thấp hơn đáng kể so với ngưỡng 800.000 EUR tại Athens. Đồng thời, các bất động sản này bắt buộc phải khai thác theo hướng cho thuê dài hạn nếu được sử dụng để xin Golden Visa. Trên thực tế, phần lớn các dự án chuyển đổi đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn với chính sách cam kết thuê lại trong 3–5 năm đầu. Mô hình này mang lại nhiều lợi ích:

• Thu nhập thụ động ổn định bằng EUR ngay sau khi nhận bàn giao.
• Không phải trực tiếp tìm khách thuê hoặc quản lý vận hành.
• Giảm thiểu rủi ro trống phòng trong giai đoạn đầu.
• Tận dụng tiềm năng tăng giá của bất động sản tại khu vực trung tâm Athens.

Đây là giải pháp đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài mong muốn sở hữu tài sản tạo dòng tiền mà không cần tham gia quản lý hàng ngày.

Đầu tư theo định hướng chính sách của Hy Lạp

Bên cạnh việc hạn chế Airbnb đối với bất động sản Golden Visa, Chính phủ Hy Lạp còn triển khai nhiều biện pháp khuyến khích chủ sở hữu chuyển sang cho thuê dài hạn. Theo Luật 5246/2025, thu nhập từ việc cho thuê nhà ở dài hạn có thể được miễn thuế trong 36 tháng đầu tiên nếu tài sản đáp ứng các điều kiện nhất định, như trước đó để trống hoặc từng được sử dụng cho thuê ngắn hạn và hợp đồng thuê mới có thời hạn tối thiểu 3 năm. 

Chính sách này cho thấy định hướng rất rõ ràng của Chính phủ Hy Lạp: ưu tiên tăng nguồn cung nhà ở dài hạn cho người dân và tạo môi trường đầu tư ổn định hơn.

Đâu là hướng cho thuê dài hạn tốt, lợi nhuận cao?

Xét trên cả yếu tố pháp lý, dòng tiền và khả năng tăng giá, chiến lược được nhiều chuyên gia đánh giá cao hiện nay là:

• Lựa chọn bất động sản thương mại chuyển đổi sang căn hộ dân cư.
• Tọa lạc tại các quận trung tâm Athens như Piraeus, Kallithea, Pangrati hoặc Kypseli.
• Được chủ đầu tư cam kết thuê lại trong những năm đầu.
• Hướng đến nhóm khách thuê có nhu cầu ở thực như chuyên gia nước ngoài, sinh viên quốc tế và gia đình trẻ.

Chiến lược này cho phép nhà đầu tư vừa đáp ứng điều kiện Golden Visa từ 250.000 EUR, vừa sở hữu tài sản có khả năng tạo thu nhập ổn định và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Golden visa Hy Lạp – Mở cánh cửa định cư châu Âu cho 3 thế hệ

Chương trình Golden Visa Hy Lạp là một trong những lựa chọn đầu tư định cư châu Âu hấp dẫn nhất hiện nay, cho phép nhà đầu tư và gia đình sở hữu quyền cư trú tại Hy Lạp cũng như tự do đi lại trong toàn khối Schengen. 

• XEM NGAY: CHƯƠNG TRÌNH GOLDEN VISA HY LẠP

Điểm nổi bật của chương trình là phạm vi bảo lãnh rộng, có thể bao gồm 3 thế hệ trong cùng một hồ sơ: nhà đầu tư, vợ/chồng, con phụ thuộc dưới 21 tuổi và cha mẹ của cả hai vợ chồng.

Nhà đầu tư có thể tham gia chương trình thông qua hình thức mua bất động sản đủ điều kiện. Theo quy định hiện hành, mức đầu tư phổ biến là:

• Từ 250.000 EUR đối với các dự án chuyển đổi từ bất động sản thương mại sang nhà ở hoặc dự án cải tạo công trình được bảo tồn;
• Từ 800.000 EUR đối với dự án bất động sản tại các khu vực trung tâm như Athens, Thessaloniki, Mykonos và Santorini. 
• Từ 400.000 EUR  đối với dự án bất động sản tại các khu vực còn lại

Với mức đầu tư hợp lý, phạm vi bảo lãnh rộng cho 3 thế hệ và quyền tiếp cận toàn bộ không gian Schengen, Golden Visa Hy Lạp đang là giải pháp tối ưu cho các gia đình mong muốn đa dạng hóa tài sản, bảo vệ tương lai con cái và mở ra cánh cửa định cư lâu dài tại châu Âu.

ĐỌC THÊM:

• DU LỊCH HY LẠP TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG ẤN TƯỢNG ĐẦU NĂM 2026
• GOLDEN VISA HY LẠP: MỘT QUYẾT ĐỊNH ĐÁNG GIÁ CHO CẢ 3 THẾ HỆ

Không chỉ tạo ra dòng tiền ổn định bằng đồng EUR, chiến lược cho thuê bất động sản dài hạn tại Hy Lạp còn giúp tối ưu lợi nhuận thông qua các ưu đãi thuế, tỷ lệ lấp đầy cao và tiềm năng tăng giá của tài sản tại các vị trí trung tâm. Đặc biệt, khi kết hợp với chương trình Golden Visa Hy Lạp, nhà đầu tư vừa sở hữu bất động sản tạo thu nhập bền vững, vừa mở ra cơ hội cư trú châu Âu cho cả gia đình trong nhiều thế hệ. Liên hệ ngay TPD Việt Nam để được tư vấn chi tiết lộ trình đầu tư định cư Hy Lạp.