Để sở hữu và vận hành bất động sản tại Hy Lạp cần lưu ý nhiều khoản thuế và nghĩa vụ tài chính phát sinh. Mức thuế thực tế phụ thuộc vào loại tài sản, giá trị tính thuế, hình thức sở hữu và tình trạng cư trú thuế của người sở hữu. Bài viết dưới đây, TPD Việt Nam sẽ giúp Quý khách cập nhật các loại thuế bất động sản Hy Lạp năm 2026 và những lưu ý quan trọng để tối ưu chi phí

Tổng quan chính sách thuế bất động sản tại Hy Lạp

Chính sách thuế bất động sản tại Hy Lạp được áp dụng xuyên suốt vòng đời của tài sản, từ khi mua, sở hữu đến khai thác cho thuê hoặc chuyển nhượng. Các quy định và mức thuế được áp dụng thống nhất cho cả công dân Hy Lạp và người nước ngoài. 

Đặc biệt, đối với nhà đầu tư tham gia Golden Visa Hy Lạp cần nắm rõ các khoản thuế và chi phí liên quan để lập kế hoạch tài chính và tuân thủ quy định hiệu quả trong quá trình sở hữu và vận hành bất động sản từ xa nếu cần. 

Thuế bất động sản Hy Lạp gồm những khoản nào?

Chính sách thuế bất động sản tại Hy Lạp bao gồm 3 nghĩa vụ tài chính: Thuế phát sinh một lần tại thời điểm mua, thuế và nghĩa vụ phát sinh trong thời gian sở hữu và thuế phát sinh khi bán, tặng hoặc để lại thừa kế.

• Thuế phát sinh một lần tại thời điểm mua

Người mua nhà Hy Lạp cần thanh toán một số khoản thuế và chi phí phát sinh tại thời điểm giao dịch, gồm thuế chuyển nhượng bất động sản và VAT đối với bất động sản mới nếu không thuộc diện được áp dụng cơ chế tạm ngừng. 

Cần phân biệt các khoản thuế phát sinh một lần với phí công chứng, đăng ký quyền sở hữu, phí luật sư và phí môi giới, vì đây là những chi phí dịch vụ được tính riêng.

• Thuế và nghĩa vụ phát sinh trong thời gian sở hữu

Trong quá trình sở hữu dự án bất động sản Hy Lạp, chủ sở hữu cần thực hiện các nghĩa vụ thuế và kê khai theo quy định. Các khoản phổ biến gồm thuế sở hữu bất động sản hằng năm (ENFIA), kê khai tài sản E9, một số khoản phí hoặc thuế địa phương như TAP và thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nếu bất động sản được khai thác để tạo doanh thu.

• Thuế phát sinh khi bán, tặng hoặc để lại thừa kế

Cũng giống như nhiều quốc gia khác và Việt Nam, khi chủ sở hữu tài sản chuyển nhượng, tặng cho hoặc để lại bất động sản Hy Lạp theo thừa kế, có thể phát sinh các nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành. 

Các khoản cần lưu ý gồm thuế lãi vốn (nếu áp dụng), thuế thừa kế, thuế tặng cho hoặc chuyển giao giữa cha mẹ và con, đồng thời phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế ENFIA trước khi chuyển nhượng.

Thuế bất động sản tại Hy Lạp áp dụng như thế nào đối với người nước ngoài?

Theo quy định chung, người nước ngoài bắt buộc phải đóng thuế bất động sản tại Hy Lạp. Các nghĩa vụ tài chính chính gồm có thuế sở hữu hằng năm ENFIA, thuế chuyển nhượng hoặc VAT khi mua nhà và thuế thu nhập nếu có phát sinh dòng tiền từ tài sản.

Nghĩa vụ thuế không phụ thuộc quốc tịch người sở hữu

Các nghĩa vụ thuế bất động sản tại Hy Lạp được áp dụng dựa trên vị trí của tài sản và quyền sở hữu, không phụ thuộc vào quốc tịch của chủ sở hữu. Thuế sở hữu bất động sản ENFIA áp dụng cho các cá nhân, pháp nhân sở hữu quyền đối với bất động sản tại Hy Lạp, bao gồm cả người cư trú và người không cư trú. 

Ngoài ra, Nếu lựa chọn không cư trú tại Hy Lạp thì người sở hữu tài sản vẫn có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với thu nhập phát sinh từ bất động sản tại Hy Lạp theo quy định hiện hành.

Sở hữu nhà không tự động khiến nhà đầu tư trở thành cư dân thuế

Mua nhà Hy Lạp không đồng nghĩa nhà đầu tư trở thành cư dân thuế tại quốc gia này. Tình trạng cư trú thuế được xác định dựa trên nơi cư trú thường xuyên, trung tâm lợi ích cá nhân – kinh tế hoặc thời gian hiện diện tại Hy Lạp trên 183 ngày trong 12 tháng theo quy định.

Nhà đầu tư không cư trú vẫn có thể sở hữu bất động sản tại Hy Lạp và phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với thu nhập phát sinh từ tài sản này. Việc trở thành cư dân thuế có thể làm thay đổi phạm vi kê khai và nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định hiện hành.

Thu nhập phát sinh tại Hy Lạp là các khoản thu nhập có nguồn gốc từ tài sản hoặc hoạt động kinh tế tại quốc gia này, bao gồm:

• Thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Hy Lạp.
• Thu nhập từ chuyển nhượng, bán bất động sản tại Hy Lạp.
• Thu nhập kinh doanh phát sinh thông qua cơ sở thường trú tại Hy Lạp.

Những thủ tục thuế cần hoàn tất trước khi mua nhà ở Hy Lạp 

Các thủ tục thuế quan trọng nhất cần hoàn tất trước khi mua nhà ở Hy Lạp bao gồm đăng ký mã số thuế, mở tài khoản và đăng ký dịch vụ myAADE/TAXISnet, xác định giá trị tính thuế của bất động sản,… 

• Đăng ký mã số thuế AFM/TIN

Trước khi mua nhà Hy Lạp, người mua dù đang cư trú tại Hy Lạp hay ở nước ngoài đều cần đăng ký mã số thuế AFM/TIN. Mã số AFM/TIN được sử dụng trong hợp đồng mua bán, kê khai thuế, giao dịch với cơ quan thuế và quản lý trên hệ thống myAADE.

Trong một số trường hợp, người mua có thể chỉ định đại diện thuế tại Hy Lạp để hỗ trợ thực hiện thủ tục. Ngoài việc có mã số thuế, người mua cần hoàn tất kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản và thanh toán khoản thuế tương ứng trước khi ký hợp đồng công chứng.

• Mở tài khoản và đăng ký dịch vụ myAADE/TAXISnet

Sau khi có mã số thuế AFM, người mua có thể đăng ký tài khoản myAADE/TAXISnet để quản lý các nghĩa vụ thuế tại Hy Lạp. Hệ thống hỗ trợ nhận thông báo thuế, kê khai và điều chỉnh thông tin bất động sản E9, tra cứu thuế sở hữu bất động sản ENFIA, thực hiện thanh toán và nhận các chứng nhận thuế điện tử khi cần thiết.

• Xác định giá trị tính thuế của bất động sản

Khi mua nhà Hy Lạp, nhà đầu tư cần hiểu rõ sự khác biệt giữa ba loại giá trị của bất động sản:

1. Giá mua ghi trong hợp đồng: Là mức giá mà người mua và người bán thỏa thuận khi giao dịch.
2. Giá trị khách quan (giá trị tính thuế): Là mức giá do cơ quan thuế Hy Lạp xác định dựa trên vị trí, diện tích, đặc điểm tài sản và khu vực áp dụng. Một số nghĩa vụ thuế có thể được tính theo giá trị khách quan nếu cao hơn giá ghi trong hợp đồng.
3. Giá trị thị trường: Là mức giá thực tế mà bất động sản có thể giao dịch trên thị trường, phụ thuộc vào vị trí, tình trạng nhà, nhu cầu mua bán và yếu tố đầu tư.

Người mua cần đảm bảo giá ghi trong hợp đồng phản ánh đúng giao dịch thực tế. Việc khai giá thấp hơn giá mua thực tế có thể gây rủi ro về nghĩa vụ thuế, tính hợp pháp của giao dịch và ảnh hưởng đến việc chứng minh giá trị tài sản khi bán lại hoặc thực hiện các thủ tục liên quan sau này.

Thuế bất động sản có liên quan thế nào đến Golden Visa Hy Lạp? 

Thuế bất động sản gắn liền với Golden Visa Hy Lạp qua các khoản phí khi mua tài sản, thuế sở hữu hằng năm và thuế cho thuê. Nhà đầu tư phải tính toán các khoản thuế này ngoài giá trị mua tối thiểu từ 250.000 EUR, 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR, tùy loại tài sản và khu vực.

ĐỌC THÊM:

• KINH TẾ HY LẠP ĐANG CÓ NHỮNG BƯỚC TIẾN ĐÁNG KỂ NHỜ GIỮ VỮNG SỨC HÚT GOLDEN VISA
• GOLDEN VISA HY LẠP 2026: LÀM THẾ NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ ĐÚNG VÀ TRÁNH RỦI RO

Nếu Quý khách đang quan tâm đến mua nhà Hy Lạp hoặc tìm hiểu cơ hội đầu tư thông qua Golden Visa Hy Lạp, hãy liên hệ tới TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được đội ngũ chuyên gia tư vấn, giải đáp về bất động sản Hy Lạp và lựa chọn chương trình phù hợp.