Không chỉ vì quyền cư trú hay cơ hội định cư, bất động sản cũng là yếu tố quan trọng khiến nhiều nhà đầu tư Golden Visa quyết định xuống tiền. Nếu tạm gác lại lợi ích về giấy phép cư trú, đâu là những thành phố vẫn đủ sức hấp dẫn để thu hút dòng vốn quốc tế nhờ tiềm năng tăng giá, cho thuê và phát triển dài hạn? Hãy cùng các chuyên gia TPD Việt Nam khám phá ngay dưới đây!
Mới đây, Investment Migration Insider (IMI) – 1 trang tin tức thống kê uy tín trong lĩnh vực đầu tư định cư đã đưa ra bảng xếp hạng Global Property Survey (GPS) – một trong những bảng xếp hạng toàn diện về sức hấp dẫn của thị trường bất động sản đối với các nhà đầu tư quốc tế nói chung và đặc biệt là các thành phố đang tham gia trực tiếp vào việc thu hút nhà đầu tư Golden visa.
Bảng xếp hạng đánh giá 146 thành phố trên toàn cầu dựa trên nhiều tiêu chí quan trọng, không chỉ phản ánh tiềm năng sinh lời mà còn xem xét môi trường đầu tư và chất lượng quản trị của từng thị trường.
Bảng xếp hạng bất động sản toàn cầu (GPS). Nguồn IMI
Trong đó, các thành phố gắn liền với chương trình Golden Visa như Abu Dhabi, Dubai, Valletta, Limassol và Athens đã được đặt lên “bàn cân so sánh”.
Ngoài ra, bất động sản tại Lisbon (Bồ Đào Nha) & Madrid (Tây Ban Nha) cũng được xếp ở vị trí khá cao. Tuy nhiên, tại bài viết này, TPD Việt Nam sẽ không nói chi tiết về 2 thành phố trên do chương trình Golden Visa Tây Ban Nha đã đóng cửa chính thức từ năm 2025, và chương trình Golden Visa Bồ Đào Nha thì hiện nay cũng không sử dụng hình thức đầu tư bất động sản để đủ điều kiện tham gia.
Đánh giá chung bảng xếp hạng:
Ở phần tiếp theo, chúng ta sẽ phân tích chi tiết từng thành phố để hiểu vì sao những điểm đến này vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn bất động sản quốc tế, đặc biệt là từ các nhà đầu tư tham gia chương trình Golden Visa.
Đứng đầu bảng xếp hạng GPS, Abu Dhabi được đánh giá là thị trường bất động sản hấp dẫn nhất trong nhóm các điểm đến có chương trình Golden Visa. Lợi thế của thành phố không nằm ở mức lợi suất cao nhất mà đến từ nền tảng đầu tư bền vững với chi phí giao dịch thấp, môi trường thuế thuận lợi và tính ổn định của thị trường.
Một trong những lợi thế lớn nhất của Abu Dhabi là môi trường thuế gần như bằng 0. Nhà đầu tư không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản hằng năm hay thuế lợi tức vốn (Capital Gains Tax – CGT). Đồng thời, chi phí giao dịch khứ hồi chỉ khoảng 6%, thấp nhất trong 7 thành phố được khảo sát và cũng thấp hơn Dubai.
Về hiệu quả đầu tư, lợi suất cho thuê gộp trung bình đạt khoảng 5,7% tại khu vực trung tâm, trong khi giá căn hộ vào khoảng 5.700 USD/m². Các khu vực đầu tư nổi bật như Saadiyat Island, Yas Island và Al Reem Island hiện có mức giá dao động từ 4.000 – 7.000 USD/m², tạo dư địa cho cả nhà đầu tư tìm kiếm tài sản cao cấp lẫn đầu tư dài hạn.
Đối với nhà đầu tư quan tâm đến định cư, Abu Dhabi gắn liền với chương trình Golden Visa UAE. Chỉ cần sở hữu bất động sản từ 2 triệu AED, nhà đầu tư có thể xin thị thực cư trú 10 năm, được gia hạn và không yêu cầu thời gian cư trú tối thiểu, phù hợp với những người muốn vừa đa dạng hóa tài sản vừa duy trì sự linh hoạt trong sinh sống và kinh doanh.
Nếu Abu Dhabi nổi bật bởi tính ổn định thì Dubai lại thu hút nhà đầu tư nhờ khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê. Thành phố hiện có mức lợi suất căn hộ thuộc nhóm cao nhất trong các thị trường phát triển.
Điểm khác biệt của Dubai nằm ở khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê. Theo Cavendish Maxwell, đầu năm 2026, lợi suất căn hộ trung bình đạt gần 7%, còn biệt thự ở mức gần 5%, cao nhất trong nhóm các thành phố được khảo sát. Chi phí giao dịch khứ hồi khoảng 8%, trong đó riêng phí chuyển nhượng của Dubai Land Department chiếm khoảng 4%.
Bên cạnh những lợi thế trên, IMI cũng lưu ý nhà đầu tư cần theo dõi rủi ro về nguồn cung. Khoảng 63% giao dịch năm 2024 là bất động sản hình thành trong tương lai (off-plan) và hàng chục nghìn căn hộ dự kiến sẽ được bàn giao đến năm 2027, có thể tạo áp lực cạnh tranh trong ngắn hạn.
Tương tự Abu Dhabi, Golden Visa UAE cho phép nhà đầu tư nhận thị thực cư trú 10 năm thông qua khoản đầu tư bất động sản tối thiểu 2 triệu AED. Với những người ưu tiên dòng tiền cho thuê và một thị trường năng động, Dubai vẫn là lựa chọn hàng đầu.
Với 18 điểm GPS, Valletta là thành phố đứng thứ ba trong nhóm được IMI phân tích. Trên thực tế, thị trường đầu tư bất động sản của Malta tập trung chủ yếu tại Greater Valletta, bao gồm các khu vực Sliema, St. Julian’s và Msida.
Điểm mạnh của Malta nằm ở chi phí đầu tư hợp lý. Quốc gia này không áp dụng thuế bất động sản thường niên, thu nhập từ cho thuê được áp dụng mức thuế 15%, trong khi thuế chuyển nhượng bất động sản 8% đóng vai trò tương tự một loại thuế lợi tức vốn ở mức thấp.
Lợi suất cho thuê tại khu vực trung tâm đạt khoảng 5,3%, còn bất động sản cao cấp có giá khoảng 5.000 EUR/m². Mặc dù giá nhà đã tăng 60-80% trong vòng 10 năm qua, nhu cầu vẫn được duy trì nhờ sự phát triển của các ngành iGaming, fintech và dịch vụ tài chính, tạo ra hơn 15.000 việc làm tại quốc gia chỉ khoảng 560.000 dân.
Đối với nhà đầu tư định cư, Chương trình Thường trú nhân Malta (MPRP) cho phép nhà đầu tư nhận quyền thường trú vĩnh viễn thông qua việc mua bất động sản từ 375.000 EUR hoặc thuê bất động sản với mức tối thiểu 14.000 EUR/năm, kết hợp khoản đóng góp theo quy định. Sau khi chương trình quốc tịch đầu tư của Malta chính thức chấm dứt từ năm 2025, MPRP hiện là chương trình đầu tư định cư nổi bật nhất của quốc gia này.
Là trung tâm tài chính quốc tế của Síp, Limassol đạt 7 điểm GPS và được đánh giá là một trong những thị trường có lợi suất cho thuê cao nhất, chỉ đứng sau Dubai.
Theo IMI, lợi suất cho thuê đạt khoảng 6%, được hỗ trợ bởi tỷ lệ giá nhà trên giá thuê khoảng 17, đặc biệt tại các khu vực tầm trung như Germasogeia, nơi nhu cầu thuê ổn định hơn so với phân khúc bất động sản siêu sang ven biển.
Về chi phí đầu tư, Síp không áp dụng thuế bất động sản thường niên, tuy nhiên vẫn thu 20% thuế lợi tức vốn đối với bất động sản trong nước, trong khi tổng chi phí giao dịch khứ hồi dao động khoảng 8-14%.
Chương trình gắn với thị trường này là Chương trình Thường trú nhân Síp, yêu cầu đầu tư tối thiểu 300.000 EUR vào bất động sản mới cùng mức thu nhập từ nước ngoài 50.000 EUR/năm. Nhà đầu tư cần lưu ý chương trình hiện chỉ cấp quyền thường trú, không còn lộ trình đầu tư lấy quốc tịch và Síp hiện cũng chưa gia nhập Schengen – tuy nhiên dự kiến sẽ sớm đạt đến thỏa thuận trong năm 2026 – 2027.
Trong bảng xếp hạng GPS, Athens chỉ đạt 2 điểm và xếp thứ 101/146 thị trường, thấp nhất trong nhóm các thành phố được phân tích. Tuy nhiên, IMI cho rằng đây là ví dụ điển hình cho thấy sức hút của một thị trường không chỉ nằm ở điểm số mà còn ở triển vọng tăng trưởng.
Sau giai đoạn suy giảm kéo dài trong thập niên 2010, bất động sản Athens đã phục hồi mạnh mẽ. Giá nhà tăng hơn 50% trong 10 năm qua, thậm chí hơn 80% so với đáy năm 2017 tại nhiều khu vực phát triển nhanh. Điều này khiến lợi suất cho thuê giảm xuống khoảng 3,9%, trong khi chi phí giao dịch dao động từ 12-17%.
Dù vậy, giá bất động sản trung tâm Athens vẫn tương đối cạnh tranh, khoảng 4.000-5.000 USD/m². Bên cạnh đó, Hy Lạp vẫn tạm thời chưa áp dụng thuế lợi tức vốn đối với bất động sản, góp phần duy trì sức hấp dẫn của thị trường.
Athens cũng là tâm điểm của chương trình Golden Visa Hy Lạp. Sau khi chính sách được điều chỉnh từ năm 2024, nhà đầu tư muốn mua bất động sản tại thủ đô cần đầu tư tối thiểu 800.000 EUR. Đồng thời, các bất động sản đủ điều kiện Golden Visa không được phép khai thác trên các nền tảng cho thuê ngắn hạn, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững của thị trường nhà ở.
Dù ngưỡng đầu tư đã tăng đáng kể, Athens vẫn là một trong những điểm đến được nhiều nhà đầu tư quốc tế lựa chọn nhờ tiềm năng tăng trưởng và lợi thế tiếp cận không gian Schengen thông qua chương trình Golden Visa Hy Lạp.
Điểm chung của những thành phố như Abu Dhabi, Dubai, Valletta, Limassol hay Athens là chúng không chỉ mang đến cơ hội đầu tư bất động sản mà còn mở ra quyền cư trú tại những quốc gia có môi trường sống, kinh doanh và pháp lý ổn định. Đây chính là “lợi ích kép” khiến các chương trình Golden Visa ngày càng thu hút giới triệu phú toàn cầu.
Thay vì chỉ mua một bất động sản, nhà đầu tư đồng thời sở hữu một tài sản có khả năng tăng giá, tạo dòng tiền từ cho thuê và một “tấm vé” giúp mở rộng quyền cư trú, thuận tiện cho việc học tập, kinh doanh, chăm sóc sức khỏe hay di chuyển quốc tế của cả gia đình. Trong bối cảnh nhiều quốc gia liên tục điều chỉnh ngưỡng đầu tư và siết điều kiện tham gia, giá trị của những chương trình Golden Visa uy tín càng trở nên nổi bật.
ĐỌC THÊM
Lựa chọn thành phố để đầu tư Golden Visa không nên chỉ dựa trên mức đầu tư tối thiểu, mà cần cân nhắc đồng thời tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản, khả năng khai thác tài sản và quyền lợi cư trú mà chương trình mang lại. Một chiến lược đầu tư phù hợp sẽ giúp nhà đầu tư vừa bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản, vừa mở ra cơ hội xây dựng nền tảng quốc tế cho bản thân và gia đình trong dài hạn.
Nếu đang cân nhắc các chương trình đầu tư định cư diện Golden visa qua bất động sản, việc tìm hiểu kỹ thị trường và lựa chọn dự án phù hợp sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả của khoản đầu tư cũng như lộ trình định cư trong tương lai. Liên hệ TPD Việt Nam ngay hôm nay qua Hotline 0966.000.131 để được tư vấn chi tiết!
Tin mới
Nhiều người đọc
Tin tức liên quan
Liên hệ với chúng tôi
Bình luận: