Trong hơn một thập kỷ qua, châu Âu gần như là tâm điểm của thị trường đầu tư định cư toàn cầu. Từ Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Hy Lạp đến Malta, Latvia hay một số chương trình cư trú khác. Nhưng thị trường đang thay đổi rất nhanh bởi những quy định siết chặt chung từ EU, vậy câu hỏi đặt ra là liệu nhà đầu tư có lựa chọn 1 thị trường mới cho dự định đầu tư định cư trong tương lai? Cùng TPD Việt Nam khám phá qua số chuyên đề tuần này.
Nhìn vào những thay đổi vài năm qua, có thể dễ dàng hình thành cảm giác rằng Golden Visa châu Âu đang biến mất. Nhưng bức tranh thực tế phức tạp hơn khi Châu Âu không hoàn toàn đóng cửa với dòng vốn quốc tế. Thay vào đó, nhiều quốc gia đang thay đổi cách thức tiếp nhận vốn đầu tư nước ngoài, giảm sự phụ thuộc vào bất động sản và tăng yêu cầu về giá trị đầu tư, loại tài sản hoặc mức độ đóng góp cho nền kinh tế.
Tây Ban Nha là ví dụ rõ nhất. Chính phủ nước này chính thức chấm dứt toàn bộ cơ chế visa dành cho nhà đầu tư từ ngày 3/4/2025. Những hồ sơ đã nộp trước thời điểm này và các giấy phép còn hiệu lực được xử lý theo cơ chế chuyển tiếp.
Bồ Đào Nha cũng đã loại bỏ bất động sản khỏi Golden Visa từ trước đó, chuyển trọng tâm sang những hình thức đầu tư khác. Đến năm 2026, một thay đổi khác còn đáng chú ý hơn đối với nhà đầu tư là luật quốc tịch mới của Bồ Đào Nha. Theo cơ quan tư pháp Bồ Đào Nha, từ ngày 19/5/2026, thời gian cư trú hợp pháp để đáp ứng điều kiện nhập tịch là 7 năm đối với công dân các nước nói tiếng Bồ Đào Nha hoặc công dân EU và 10 năm đối với công dân các quốc gia khác.
Điều này khiến việc đánh giá một chương trình định cư không thể chỉ dừng ở câu hỏi: “Đầu tư bao nhiêu tiền để có thẻ cư trú?” mà phải mở rộng thành: “Mất bao lâu để đạt mục tiêu cuối cùng của gia đình?”
Và chính ở điểm này, Mỹ Latinh bắt đầu thu hút sự chú ý.
Sự hấp dẫn của Mỹ Latinh không đến từ việc khu vực này có thể thay thế hoàn toàn châu Âu mà đến từ một cấu trúc lợi ích khác. Nếu nhiều chương trình châu Âu hiện hướng đến những khoản đầu tư lớn hơn, quy định bất động sản chặt chẽ hơn và lộ trình dài hơn, một số quốc gia Mỹ Latinh vẫn duy trì những chương trình cho phép nhà đầu tư tiếp cận quyền cư trú với mức vốn tương đối thấp và yêu cầu hiện diện không quá nặng nề.
Ba thị trường đáng chú ý có thể kể đến là: Brazil – Costa Rica – Uruguay. Mỗi quốc gia lại phù hợp với một kiểu nhu cầu khác nhau. Nếu như Brazil nổi bật với quy mô nền kinh tế và thị trường bất động sản lớn thì Costa Rica nổi bật về chất lượng sống, môi trường và chương trình cư trú dành cho nhà đầu tư. Trong khi đó Uruguay hấp dẫn nhóm khách hàng quan tâm tới môi trường sống ổn định, cư trú và cấu trúc tài sản tại Nam Mỹ.
Dưới đây hãy cùng TPD Việt Nam khám phá 3 thị trường đầy mới mẻ này
Brazil là một trong những ví dụ rõ ràng nhất cho sự phát triển của thị trường đầu tư định cư Mỹ Latinh. Theo quy định của Bộ Tư pháp và An ninh Công cộng Brazil, nhà đầu tư nước ngoài có thể xin cư trú dựa trên việc đầu tư vào bất động sản đô thị với giá trị tối thiểu 1 triệu BRL.
Đối với bất động sản tại khu vực Bắc và Đông Bắc Brazil, mức đầu tư tối thiểu có thể giảm xuống 700.000 BRL. Khoản đầu tư có thể được thực hiện vào bất động sản đã xây dựng hoặc đang trong quá trình xây dựng.
Giấy phép cư trú ban đầu có thời hạn 4 năm và sau đó có thể chuyển sang cư trú với thời hạn không xác định nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Điểm đáng chú ý ở đây là nhà đầu tư không chỉ mua một “quyền cư trú trên giấy”. Họ đang bước vào một thị trường nội địa rất lớn, có hệ thống đô thị, giáo dục, y tế, thương mại và bất động sản phát triển ở nhiều phân khúc. Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa một chương trình cư trú gắn với tài sản thực và những chương trình chỉ tập trung vào quyền đi lại.
Brazil có thể đặc biệt đáng cân nhắc với những gia đình muốn:
Tuy nhiên, Brazil cũng không nên được quảng bá như một “Golden Visa châu Âu giá rẻ”. Đây là một chiến lược cư trú khác, với một thị trường, hệ thống pháp lý, tiền tệ và môi trường kinh doanh hoàn toàn khác.
Theo luật của Costa Rica, nhà đầu tư nước ngoài có thể đăng ký tư cách cư trú theo diện Investor khi thực hiện khoản đầu tư tối thiểu 150.000 USD. Khoản đầu tư có thể nằm trong bất động sản, tài sản đăng ký, cổ phần, chứng khoán, dự án sản xuất, dự án lợi ích quốc gia, quỹ đầu tư mạo hiểm hoặc dự án hạ tầng du lịch bền vững.
Tư cách cư trú này được cấp trong thời hạn 2 năm và có thể gia hạn nếu nhà đầu tư duy trì khoản đầu tư theo quy định. Đây là mức đầu tư thấp hơn đáng kể so với nhiều chương trình bất động sản tại châu Âu.
Nhưng điều khiến Costa Rica đáng chú ý không chỉ nằm ở con số 150.000 USD mà nhờ vào lợi thế về chất lượng sống. Costa Rica thường được nhắc tới trong nhóm những quốc gia có chất lượng sống và môi trường tự nhiên nổi bật tại Mỹ Latinh. Trong Global Peace Index 2025, Costa Rica xếp thứ 54 toàn cầu, trong khi Uruguay xếp thứ 48.
Costa Rica cũng có một đặc điểm rất khác biệt trong khu vực: quốc gia này không duy trì quân đội thường trực. Với những gia đình đang tìm kiếm một nơi cư trú ở Tây bán cầu, yếu tố an ninh, môi trường sống và sự ổn định xã hội có thể trở thành một phần quan trọng trong bài toán lựa chọn.
Uruguay thường được đánh giá khác với những chương trình Golden Visa thuần túy. Thay vì xây dựng một chương trình “mua tài sản – nhận thẻ cư trú” theo mô hình phổ biến, Uruguay có hệ thống cư trú pháp lý cho người nước ngoài có ý định sinh sống lâu dài tại quốc gia này.
Cổng thông tin Chính phủ Uruguay hiện phân biệt rõ các hình thức cư trú tạm thời, cư trú thường trú và cư trú theo cơ chế MERCOSUR. Hồ sơ cư trú được xử lý bởi Dirección Nacional de Migración. Uruguay cũng có những quy định riêng liên quan đến cư trú thuế dựa trên lợi ích kinh tế, trong đó có trường hợp sở hữu bất động sản tại Uruguay vượt một ngưỡng nhất định.
Điều này khiến Uruguay phù hợp hơn với nhóm nhà đầu tư đang tìm kiếm: một nơi cư trú thực sự + môi trường sống ổn định + khả năng xây dựng hiện diện lâu dài tại Nam Mỹ.
Câu trả lời là Chưa và đây cũng là điểm cần nhìn nhận rõ khi đánh giá sự nổi lên của các chương trình định cư tại Mỹ Latinh. Sự thay đổi của thị trường Golden Visa châu Âu đang tạo ra khoảng trống để những điểm đến mới thu hút sự chú ý, nhưng điều đó không đồng nghĩa nhà đầu tư đang đồng loạt rời bỏ châu Âu để chuyển sang Nam Mỹ. Về quy mô thị trường, mức độ nhận diện quốc tế, hệ sinh thái dịch vụ và đặc biệt là giá trị của quyền cư trú trong EU, châu Âu vẫn giữ vị trí trung tâm trên bản đồ đầu tư định cư toàn cầu.
Với một gia đình Việt Nam, quyết định lựa chọn Hy Lạp hay một quốc gia châu Âu không đơn thuần xuất phát từ mong muốn sở hữu một bất động sản ở nước ngoài. Đằng sau khoản đầu tư thường là một kế hoạch dài hạn hơn: đưa con tới một môi trường giáo dục quốc tế, tiếp cận hệ thống y tế và dịch vụ công chất lượng, xây dựng tài sản tại một thị trường phát triển, mở rộng không gian kinh doanh hoặc chuẩn bị một phương án cư trú lâu dài cho cả gia đình.
Những giá trị này tạo nên sức hút riêng của châu Âu và hiện vẫn rất khó để một chương trình cư trú tại Brazil, Costa Rica hay Uruguay có thể thay thế hoàn toàn.
Vì vậy, sự nổi lên của Mỹ Latinh nên được nhìn nhận như một sự mở rộng của bản đồ đầu tư định cư, thay vì một cuộc dịch chuyển hoàn toàn khỏi châu Âu. Khi chi phí đầu tư tại châu Âu tăng lên, bất động sản không còn được chấp nhận ở một số chương trình và thời gian hướng tới quốc tịch kéo dài hơn, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới những thị trường ngoài châu Âu có cấu trúc cư trú linh hoạt, mức đầu tư thấp hơn hoặc những lợi thế khác phù hợp với mục tiêu riêng của họ.
Nói cách khác, câu chuyện đang diễn ra không hẳn là “Mỹ Latinh thay thế châu Âu”, mà là “nhà đầu tư đang có thêm một lựa chọn để đa dạng hóa chiến lược cư trú và tài sản toàn cầu”.
Dù các chương trình Golden Visa đang được điều chỉnh mạnh, châu Âu vẫn sở hữu những lợi thế mà các thị trường mới nổi rất khó thay thế trong thời gian ngắn. Điều này đặc biệt rõ khi đối tượng được xét đến không chỉ là nhà đầu tư cá nhân mà là cả một gia đình, với nhu cầu về giáo dục, môi trường sống, tài sản và khả năng hội nhập lâu dài.
Đối với nhiều gia đình Việt Nam, giá trị lớn nhất của một chương trình định cư châu Âu không nằm ở tấm thẻ cư trú mà nằm ở không gian sống và kinh tế rộng lớn mà quyền cư trú đó mở ra. Một quốc gia thuộc EU mang đến khả năng tiếp cận một thị trường chung với hàng trăm triệu người, cùng hệ thống giáo dục, y tế, tài chính và cơ sở hạ tầng đã phát triển trong nhiều thập kỷ.
Đặc biệt, với các gia đình có con trong độ tuổi học tập, yếu tố giáo dục thường có trọng lượng rất lớn trong quyết định đầu tư. Việc sở hữu quyền cư trú tại châu Âu có thể mở ra nhiều lựa chọn về trường học, đại học và môi trường sống quốc tế mà một số chương trình cư trú tại Mỹ Latinh không thể cung cấp theo cùng một cách. Vì vậy, khi so sánh một chương trình tại Brazil với một chương trình tại Hy Lạp, việc chỉ đặt hai con số vốn đầu tư cạnh nhau sẽ không phản ánh đầy đủ giá trị mà mỗi lựa chọn mang lại.
Đó cũng là lý do dù mức đầu tư của một số chương trình châu Âu đã tăng đáng kể, nhu cầu vẫn chưa biến mất. Nhà đầu tư không chỉ mua quyền cư trú; họ đang cân nhắc một hệ sinh thái cho tương lai của gia đình.
Một lợi thế khác thường bị bỏ qua khi so sánh các thị trường định cư là hệ sinh thái hỗ trợ nhà đầu tư. Châu Âu đã trải qua nhiều năm phát triển thị trường cư trú đầu tư, kéo theo sự hình thành của mạng lưới luật sư, ngân hàng, đơn vị quản lý tài sản, tư vấn thuế, công ty bất động sản, trường quốc tế và các đơn vị tư vấn di trú chuyên nghiệp.
Điều này tạo ra một mức độ thuận tiện nhất định cho nhà đầu tư quốc tế khi triển khai kế hoạch. Từ mở tài khoản, mua tài sản, hoàn thiện hồ sơ cư trú đến quản lý bất động sản sau đầu tư, các dịch vụ liên quan đã có mức độ chuyên môn hóa tương đối cao.
Bất động sản là một trong những lý do quan trọng đưa Golden Visa châu Âu trở thành một phân khúc lớn của thị trường đầu tư định cư. Dù nhiều quốc gia đã hạn chế hoặc loại bỏ hình thức này, những thị trường còn duy trì chương trình vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm.
Hy Lạp là ví dụ tiêu biểu. Những thay đổi gần đây đã khiến yêu cầu đầu tư trở nên phân tầng rõ rệt hơn. Tại các khu vực như Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo có dân số nhất định, ngưỡng đầu tư lên tới €800.000. Ở những khu vực khác, mức tối thiểu phổ biến là €400.000, trong khi một số trường hợp đặc biệt vẫn có thể tiếp cận mức €250.000 nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của chương trình.
Điều đáng chú ý là việc nâng ngưỡng không đồng nghĩa chương trình đã đóng cửa. Nó cho thấy thị trường đang được tái định vị theo hướng chọn lọc hơn. Những khu vực có sức hút du lịch và bất động sản cao được áp dụng ngưỡng lớn hơn, trong khi một số khu vực khác vẫn duy trì cơ hội tiếp cận với mức vốn thấp hơn.
Đối với nhà đầu tư, điều này khiến chiến lược lựa chọn tài sản trở nên quan trọng hơn trước. Thay vì chỉ tìm kiếm một bất động sản đáp ứng mức đầu tư tối thiểu, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời vị trí, pháp lý, khả năng khai thác, thanh khoản và mục tiêu sử dụng tài sản trong dài hạn.
Cánh cửa Golden Visa châu Âu chưa đóng hoàn toàn. Nhưng rõ ràng, cánh cửa này đang hẹp hơn và yêu cầu nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ hơn.
Tại TPD Việt Nam, chúng tôi cho rằng việc lựa chọn chương trình đầu tư định cư cần bắt đầu từ mục tiêu dài hạn của gia đình, thay vì chỉ so sánh mức vốn đầu tư giữa các quốc gia. Từ châu Âu đến Mỹ Latinh, mỗi thị trường đều có những lợi thế, điều kiện và rủi ro riêng.
Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa các chương trình sẽ giúp nhà đầu tư xác định đâu là lựa chọn phù hợp với nhu cầu về quyền cư trú, giáo dục cho con, môi trường sống, tài sản và kế hoạch tương lai của gia đình.
TPD Việt Nam đồng hành cùng nhà đầu tư trong quá trình cập nhật chính sách, phân tích thị trường và lựa chọn phương án định cư phù hợp với chiến lược tài sản của từng gia đình. Liên hệ với chúng tôi ngay khi có nhu cầu với bất kỳ thị trường đầu tư định cư nào trên thế giới!
HOTLINE: 0966.000.131
Dịch vụ liên quan
Liên hệ với chúng tôi
