Trong nhiều năm, bất động sản từng là một trong những lựa chọn phổ biến nhất để nhà đầu tư tiếp cận các chương trình Golden Visa và cư trú thông qua đầu tư. Nhưng ngoài việc sở hữu, những vấn đề liên quan đến lợi nhuận phát sinh trong thời gian này cũng quan trọng không kém. Vậy tài sản này sẽ được vận hành như thế nào trong suốt thời gian nắm giữ nó? Có được cho thuê hay không? Hãy cùng các chuyên gia TPD Việt Nam giải đáp ngay dưới đây!
Việc một chương trình cho phép sử dụng bất động sản để đáp ứng điều kiện cư trú không có nghĩa rằng chủ sở hữu mặc nhiên được phép khai thác tài sản theo mọi hình thức. Quyền sở hữu tài sản, điều kiện duy trì quyền cư trú và quy định về hoạt động cho thuê là ba lớp vấn đề khác nhau.
Nhà đầu tư có thể sở hữu một căn hộ hợp pháp nhưng vẫn không được phép đưa căn hộ đó lên nền tảng cho thuê ngắn hạn. Hoặc chương trình cư trú không cấm cho thuê, nhưng chính quyền địa phương lại yêu cầu giấy phép đối với hoạt động lưu trú du lịch. Trong một số trường hợp khác, việc cho thuê hoàn toàn được phép nhưng cách thức sử dụng tài sản lại ảnh hưởng đến ưu đãi VAT hoặc nghĩa vụ thuế.
Chính vì vậy, bài toán “mua nhà để lấy Golden Visa” ngày nay nên được chuyển thành bài toán “mua tài sản có thể vận hành như thế nào để vừa duy trì quyền cư trú, vừa tối ưu hiệu quả đầu tư?”
Sự khác biệt này thể hiện rất rõ khi so sánh các chương trình Golden visa quen thuộc của Hy Lạp, Malta, Síp hay UAE.
Hy Lạp hiện là một trong những ví dụ rõ nhất cho xu hướng siết hoạt động khai thác bất động sản Golden Visa. Sau những thay đổi của Luật 5100/2024, các bất động sản được sử dụng để cấp hoặc gia hạn giấy phép cư trú nhà đầu tư không được sử dụng cho cho thuê ngắn hạn theo mô hình sharing economy, không được sublease và không được sử dụng làm trụ sở hoặc chi nhánh doanh nghiệp. Vi phạm quy định về cho thuê ngắn hạn có thể dẫn đến thu hồi giấy phép cư trú và phạt hành chính €50.000.
Điểm đáng chú ý là “cho thuê ngắn hạn” ở Hy Lạp không chỉ được hiểu là căn hộ đăng trên Airbnb hay Booking. Quy định của nước này định nghĩa hoạt động cho thuê ngắn hạn là việc cho thuê dưới 60 ngày trong mỗi lần thuê, bất kể tài sản có được quảng cáo trên nền tảng kỹ thuật số hay không.
Như vậy, nhà đầu tư không thể đơn giản chuyển từ Airbnb sang một hình thức đặt phòng trực tiếp rồi cho rằng mình đã nằm ngoài phạm vi hạn chế. Vấn đề nằm ở bản chất thời hạn và hình thức khai thác, chứ không chỉ nằm ở nền tảng quảng cáo.
Ngược lại, cho thuê dài hạn vẫn là phương án được phép. Đây là điểm rất quan trọng đối với những nhà đầu tư lựa chọn Hy Lạp với mục tiêu vừa duy trì Golden Visa vừa tạo dòng tiền ổn định. Điều này cũng khiến cách lựa chọn bất động sản thay đổi. Nếu trước đây một căn hộ có khả năng khai thác khách du lịch với công suất cao có thể được đánh giá rất hấp dẫn, thì trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn tới vị trí có nhu cầu thuê ở thực, chất lượng tài sản, khách thuê dài hạn và khả năng duy trì dòng tiền ổn định.
Đây là lý do Hy Lạp phù hợp hơn với nhà đầu tư coi bất động sản là tài sản tích lũy dài hạn, muốn có thêm dòng tiền từ cho thuê nhưng không đặt mục tiêu tối đa hóa doanh thu từ mô hình lưu trú ngắn ngày.
Khác với Hy Lạp, Chương trình thường trú nhân Malta cho thấy một hướng tiếp cận thoải mái hơn rất nhiều. Theo khung MPRP hiện hành, nhà đầu tư có thể lựa chọn mua bất động sản đủ điều kiện với giá trị tối thiểu €375.000 hoặc thuê bất động sản đủ điều kiện với mức tối thiểu €14.000/năm. Chương trình được quản lý bởi Residency Malta Agency và là cơ chế cư trú vĩnh viễn, khác với chương trình quốc tịch.
Đáng chú ý hơn nằm ở sự thay đổi trong chính sách cho thuê. Trước đây, việc cho thuê lại bất động sản đủ điều kiện trong thời gian nắm giữ là một hạn chế đáng kể của MPRP. Tuy nhiên, Legal Notice 146/2025 đã thay đổi cách tiếp cận này. Theo các hướng dẫn cập nhật, người mua có thể cho thuê bất động sản trong thời gian họ không cư trú tại Malta; đối với người thuê bất động sản theo chương trình, quyền sublet chỉ phát sinh sau năm năm và cần có sự đồng ý của chủ nhà, đồng thời người thuê lại không được là một ứng viên MPRP khác.
Điều này khiến Malta trở nên đáng chú ý đối với nhóm nhà đầu tư không có nhu cầu sống thường xuyên tại Malta nhưng muốn duy trì tài sản trong dài hạn. Tuy nhiên, “được cho thuê” không có nghĩa là “cho thuê không cần thủ tục”. Hợp đồng thuê tại Malta vẫn phải tuân thủ quy định đăng ký và các quy định thuế liên quan. Vì vậy, nhà đầu tư cần tính toán dòng tiền ròng sau thuế, phí quản lý và chi phí vận hành, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê danh nghĩa.
Chương trình đầu tư thường trú nhân Síp được dành cho nhà đầu tư hiện yêu cầu khoản đầu tư bất động sản tối thiểu €300.000 cộng VAT, với các điều kiện cụ thể về tài sản và nguồn tiền. Đối với tuyến này, bản thân chương trình không đặt ra một lệnh cấm cho thuê tài sản đủ điều kiện theo cách Hy Lạp đang áp dụng. Điều nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm lại nằm ở cấu trúc thuế của giao dịch mua tài sản.
Síp áp dụng VAT tiêu chuẩn 19%, trong khi mức VAT ưu đãi 5% dành cho nhà ở chỉ áp dụng khi đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định, trong đó có yêu cầu tài sản phục vụ nhu cầu cư trú chính và lâu dài của người mua. Cơ quan Thuế Síp hiện vẫn duy trì cơ chế xác nhận điều kiện hưởng VAT ưu đãi và có công cụ riêng để tính VAT 5%/19%.
Về mặt đầu tư, Síp vì thế có thể hấp dẫn đối với nhà đầu tư muốn tạo dòng tiền từ bất động sản, nhưng hiệu quả cuối cùng phải được tính trên tổng vốn bỏ ra sau VAT, chi phí sở hữu, chi phí quản lý và thuế thu nhập từ cho thuê.
UAE, đặc biệt là Dubai, hiện đại diện cho một trong những mô hình cởi mở nhất đối với việc khai thác bất động sản sau đầu tư. Theo cổng thông tin chính thức của Chính phủ UAE, nhà đầu tư bất động sản có thể được cấp Golden Visa dựa trên quyền sở hữu tài sản có tổng giá trị tối thiểu AED2 triệu; loại cư trú dành cho nhà đầu tư bất động sản hiện có thời hạn 5 năm và có thể gia hạn theo điều kiện chương trình.
Điểm quan trọng là quy định Golden Visa tập trung vào giá trị và quyền sở hữu tài sản, chứ không đặt ra một lệnh cấm tương tự Hy Lạp đối với việc khai thác cho thuê. Tại Dubai, nhà đầu tư có thể cho thuê dài hạn và đăng ký hợp đồng thông qua hệ thống Ejari. Dubai Land Department cũng quy định rõ cơ chế đăng ký hợp đồng thuê và quản lý bất động sản, cho thấy việc khai thác tài sản là một phần bình thường của thị trường bất động sản Dubai.
Đối với hoạt động lưu trú ngắn hạn hoặc căn hộ nghỉ dưỡng, câu chuyện lại cần được tách riêng. Nhà đầu tư không nên hiểu rằng sở hữu Golden Visa đồng nghĩa với việc có thể tự động vận hành một căn hộ theo mô hình lưu trú du lịch. Hoạt động này phải tuân thủ hệ thống cấp phép du lịch và quy định của Dubai.
Đây chính là mô hình đáng chú ý: Golden Visa tạo quyền cư trú; quyền sở hữu tạo ra tài sản; còn giấy phép kinh doanh du lịch quyết định cách tài sản có thể được khai thác ở phân khúc ngắn hạn. Với nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền, UAE vì vậy có lợi thế ở việc thị trường bất động sản được phát triển mạnh theo hướng đầu tư và cho thuê. Nhưng hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào vị trí, loại hình tài sản, phí dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy, phí quản lý và loại hình giấy phép được sử dụng.
Bồ Đào Nha là ví dụ điển hình về việc một chính phủ có thể thay đổi hoàn toàn cấu trúc chương trình khi bất động sản Golden Visa tạo ra những hệ quả lớn hơn đối với thị trường nhà ở.
Luật 56/2023 của Bồ Đào Nha đã loại bỏ các con đường cấp residence permit dựa trên đầu tư bất động sản. Đây không đơn giản là thay đổi điều kiện cho thuê; đó là việc loại bỏ chính bất động sản khỏi cấu trúc Golden Visa mới.
Tây Ban Nha còn quyết liệt hơn. Luật Organic Law 1/2025 đã khiến các điều khoản về visa và cư trú cho nhà đầu tư trong Luật 14/2013 không còn hiệu lực từ ngày 3/4/2025. Điều này tạo ra một bài học rất quan trọng cho nhà đầu tư: không nên đánh giá bất động sản Golden Visa chỉ dựa trên quy định hiện tại.
Một khoản đầu tư bất động sản có vòng đời hàng chục năm, trong khi chính sách cư trú có thể thay đổi nhanh hơn rất nhiều. Do đó, khi lựa chọn chương trình, nhà đầu tư cần xem xét khả năng chương trình có xu hướng mở rộng hay thu hẹp quyền khai thác tài sản, mức độ phụ thuộc của chương trình vào thị trường nhà ở và cách chính phủ đang phản ứng với vấn đề nhà ở, du lịch và cho thuê ngắn hạn.
Thị trường Golden Visa đang bước sang một giai đoạn trưởng thành hơn. Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến câu hỏi “đầu tư bao nhiêu thì có cư trú?”, mà ngày càng cần trả lời những câu hỏi mang tính tài chính và vận hành: tài sản có thể cho thuê không, khách thuê nào phù hợp, doanh thu dự kiến bao nhiêu, chi phí quản lý bao nhiêu, thuế còn lại bao nhiêu và nếu muốn bán thì thanh khoản như thế nào?
Đây cũng là lý do không nên dùng một tiêu chí duy nhất để so sánh các chương trình. Một bất động sản Hy Lạp có thể phù hợp với nhà đầu tư muốn sở hữu tài sản tại EU và tạo dòng tiền dài hạn, nhưng không phù hợp với người xây dựng chiến lược Airbnb. Một bất động sản Dubai có thể hấp dẫn hơn với nhà đầu tư muốn tối ưu hóa khả năng khai thác cho thuê, nhưng lại đòi hỏi hiểu rõ cơ chế giấy phép du lịch và chi phí vận hành. Malta có thể phù hợp với người muốn cư trú dài hạn và đồng thời khai thác tài sản theo quy định mới. Síp lại cần một phép tính kỹ hơn về VAT và hiệu quả sau thuế.
Không có một mô hình Golden Visa nào tốt nhất cho tất cả nhà đầu tư. Chỉ có mô hình phù hợp nhất với mục tiêu sử dụng và vận hành tài sản của từng gia đình.
Nếu còn đang cân nhắc các chương trình mà chưa thực sự rõ ràng đâu là quốc gia phù hợp nhất với nhu cầu gia đình, anh/chị hãy liên hệ trực tiếp đến TPD Việt Nam qua Hotline 0966.000.131 để được hỗ trợ.
Dịch vụ liên quan
Liên hệ với chúng tôi
